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西藏自治区人民政府


西藏自治区城镇房屋拆迁管理暂行办法

西藏自治区人民政府令第78号


　　《西藏自治区城镇房屋拆迁管理暂行办法》，已经2007年5月11日自治区人民政府第8次常务会议通过，现予发布，自2007年7月1日起施行。
　　

自治区主席 向巴平措

二○○七年五月二十三日

西藏自治区城镇房屋拆迁管理暂行办法

第一章 总 则

　　第一条 为了加强我区城镇房屋拆迁管理，规范城镇房屋拆迁行为，维护拆迁当事人合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规，结合自治区实际，制定本办法。
　　第二条 凡在自治区城镇规划区域内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
　　本办法所称的城镇，包括按行政建制设立的市、镇、边贸口岸和未设建制的城镇型居民点。
　　第三条 城镇房屋拆迁必须符合城镇规划，有利于城镇改造、生态环境改善和文物古迹保护。
　　第四条 本办法所称拆迁人，是指依法取得《房屋拆迁许可证》的单位或者组织。
　　本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋及其附属物的所有权人。
　　本办法所称拆迁单位，是指依法取得《房屋拆迁资质证书》从事具体拆迁业务的企业。
　　第五条 自治区人民政府建设行政主管部门负责全区城镇房屋拆迁的监督管理工作；县级以上人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城镇房屋拆迁的行政管理工作。
　　

第二章 拆迁管理

　　第六条 城市规划行政主管部门应当组织编制城镇旧区改造控制性详细规划，并报当地人民政府批准。
　　各地（市）行署（人民政府）应当组织有关部门，按照城镇总体规划和城镇旧区改造控制性详细规划的要求，根据当地经济社会发展水平，制定城镇房屋拆迁的中长期规划和年度计划。房屋拆迁年度计划应当报上一级人民政府备案。
　　对涉及拆迁的建设项目，城镇规划行政主管部门在审批前，应当在当地主要媒体上予以公示，充分听取拟拆迁范围内利害关系人的意见。建设项目规划一经批准，建设单位不得擅自变更；确需变更的，必须经城镇规划行政主管部门重新审批。城镇规划行政主管部门在批准其变更前，应当重新进行公示。不符合上述要求的，不得实施房屋拆迁。
　　第七条 城镇房屋拆迁实行许可制度。对组织实施房屋拆迁的拆迁人实行许可制度；对具体实施房屋拆迁的拆迁单位实行资质管理制度。
　　第八条 各级人民政府及其建设行政主管部门在城镇建设中应当合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，在没有落实拆迁安置房源和补偿措施不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。
　　第九条 拆迁人在获得允许拆迁的有关文件后，向所在地县级以上人民政府建设行政主管部门提出房屋拆迁申请，领取《房屋拆迁许可证》后，方可委托或者自行拆迁。
　　拆迁人申请《房屋拆迁许可证》应当提供下列文件：
　　（一）申请报告，内容包括房屋的位置、建成时间、拆迁原因等；（二）建设项目批准文件；（三）建设用地规划许可证；（四）国有土地使用权批准文件；（五）被拆迁人登记册，内容包括被拆迁人的基本情况，所住房屋的建筑指标等；（六）有补偿安置的，提供本行政区域内金融机构出具的拆迁补偿安置资金的存款证明； （七）实行产权调换的，由当地县级以上房屋管理部门出具的产权明晰、无权利负担和争议的安置用房证明；（八）拆迁计划，内容包括拆迁项目的基本情况、拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、开工时间、竣工时间；（九）拆迁方案，内容包括补偿安置资金预算、补偿资金的落实、临时周转用房和用于产权调换安置用房的安排、拆迁安全措施等；（十）责任承诺书，包括对具体拆迁实施、对被拆迁人的补偿安置、办理各项手续、落实安全和环保等措施、妥善处理纠纷等承诺。
　　第十条 拆迁人用于拆迁补偿安置的存款金额不得低于补偿安置资金总额的70%，拆迁人提供的用于安置的现房价值可以折价计入，但价值不得高于拆迁补偿安置资金的30%。安置用房的价值依据评估机构的评估报告确定。拆迁补偿安置资金的不足部分，由拆迁人在建设行政主管部门规定的期限内补足。具体期限由建设行政主管部门根据拆迁规模、拆迁期限确定，最长不得超过30日。
　　拆迁补偿安置资金由办理存款业务的金融机构实行专户储存，由房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构共同签订协议，实行专款专用。
　　拆迁补偿安置资金的使用，由建设行政主管部门出具资金用途的证明，由办理存款业务的金融机构拨付。
　　第十一条 建设行政主管部门应当自接到拆迁单位申请之日起30日内，对申请事项进行审查。符合规定的，核发《房屋拆迁许可证》。对不符合规定的，应当自收到申请书之日起30日内作出书面答复。
　　建设行政主管部门应当加强对领取《房屋拆迁许可证》的拆迁人实施拆迁情况的监督检查。
　　第十二条 建设行政主管部门应当自发放《房屋拆迁许可证》之日起10个工作日内，在当地主要新闻媒体上发布房屋拆迁公告；房屋拆迁公告应当载明《房屋拆迁许可证》的批准文号、拆迁人、建设项目名称、补偿方式、安置地点、拆迁范围和搬迁期限等事项。
　　建设行政主管部门和拆迁人应当向被拆迁人做好拆迁政策宣传、解释工作。
　　发布房屋拆迁公告所需费用，由拆迁人承担。
　　房屋拆迁公告发布后30日内被拆迁人无异议的，可以实施拆迁；被拆迁人有异议的，应当向发放《房屋拆迁许可证》的建设行政主管部门提出意见，经协调无异议后，方可实施拆迁。
　　本办法所称搬迁期限，是指被拆迁人与拆迁人订立的拆迁补偿安置合同中所规定的搬离拆迁范围的期限。
　　第十三条 拆迁范围公告后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：
　　（一）新建、改建、扩建房屋及其附属物；（二）建立新的房屋租赁关系；（三）改变房屋和土地用途。
　　县级以上人民政府建设行政主管部门应当将拆迁工程、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限以及前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停办理相关手续的期限不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，应当经建设行政主管部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
　　拆迁范围内已取得建设工程规划许可证的单位和个人，城镇规划行政主管部门应当书面通知其停止房屋及其附属物的新建、改建和扩建。
　　第十四条 拆迁人应当自领取《房屋拆迁许可证》之日起10个工作日内，在拆迁范围内公示下列内容，公示时间不得少于30日：
　　（一）建设用地规划许可证；（二）房屋拆迁许可证；（三）拆迁计划和拆迁方案；（四）拆迁补偿安置资金落实情况。
　　第十五条 拆迁人应当与被拆迁人依法签订房屋拆迁补偿安置书面协议，并在协议签订后15个工作日内报核发《房屋拆迁许可证》的建设行政主管部门备案。
　　拆迁补偿安置协议应当载明下列事项：
　　（一）被拆迁房屋的权属、地址、用途、面积、结构、户型、楼层和土地使用权取得方式等基本情况；（二）补偿方式、补偿标准、结算方式和期限；（三）搬迁补助费、其他拆迁补偿费用及其支付办法和期限；（四）搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限；（五）违约责任与争议解决方式；（六）当事人认为需要载明的其他事项。
　　拆迁补偿安置协议示范文本，由各地（市）建设行政主管部门制定。
　　第十六条 房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋（包括代管房屋）的有关资料先行办理公证和证据保全，并报经批准拆迁的建设行政主管部门备案。
　　拆迁人应当按照规定，及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在拆迁工作完成后30个工作日内向核发《房屋拆迁许可证》的建设行政主管部门备案。
　　县级以上建设行政主管部门应当完善拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。
　　代管房屋，是指所有权人出走、遗弃或者下落不明，由县级以上建设行政主管部门或者委托公民个人代为管理的房屋。
　　第十七条 实行房屋产权调换的，房屋拆迁补偿安置协议除载明本办法第十五条第二款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项外，还应当载明下列事项：
　　（一）安置用房或者周转用房地点、建筑面积、结构型式、楼层及水、电、气等生活设施情况；（二）房屋产权调换差价结算办法和时间；（三）临时安置补助费支付办法和期限。
　　对拆迁补偿安置资金和对被拆迁人的安置不落实的，不得实施拆迁。
　　第十八条 拆迁补偿安置协议订立后，拆迁人应当按规定，到当地房产管理部门办理房屋权属注销登记手续。
　　第十九条 拆迁人应当按照《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁。
　　《房屋拆迁许可证》规定的拆迁期限最长为1年。拆迁人在规定期限内不能完成拆迁的，应当在拆迁期限届满15日前，向建设行政主管部门提出延期申请，建设行政主管部门自收到申请之日起10个工作日内给予答复。对同意延期的，办理延期手续，延期期限不得超过6个月；对不同意延期的，应当作出书面说明。 对获准延长拆迁期限的，拆迁人应当将变更后的相关内容予以公告。
　　第二十条 在拆迁期限内，拆迁人不得实施造成未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人用水、用电、用气中断以及影响排污、阻断交通等行为。
　　第二十一条 被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出房屋拆迁补偿安置方案，经当地建设行政管理部门审核同意后实施拆迁：
　　（一）有产权纠纷的；（二）产权人下落不明的；（三）暂时无法确定产权人的。
　　房屋拆迁前，拆迁人应当对被拆迁房屋作勘察记录和房产评估，并向公证机关办理证据保全。
　　第二十二条 未经人民法院裁定强制拆迁的，拆迁人和有关单位不得对未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人停止供水、供电，也不得强行拆除未搬迁的被拆迁人的房屋。
　　第二十三条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目要求转让的，必须经当地县级以上人民政府审核批准后方可转让，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务转移给受让人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
　　第二十四条 拆迁项目涉及被拆迁人户籍迁移的，由被拆迁人持拆迁单位出据的拆迁证明、新居住地购房合同、房屋产权证，按转移户籍的规定办理户籍迁移。
　　涉及子女入学的，凭新办户籍、新居住地购房合同、房屋产权证等按照就近入学的原则到当地教育部门办理入学手续。
　　第二十五条　拆迁单位应当加强安全生产管理，并具备下列条件：
　　（一）建立、健全安全生产责任制，制定完备的安全生产规章制度和操作规程；（二）依法进行安全评估，设置安全生产管理机构或者配备安全生产管理人员；（三）主要负责人和安全生产管理人员经考核合格，特种专业作业人员经有关业务主管部门考核合格并取得特种作业操作资格证书；（四）作业场所和安全设施、设备、工艺符合有关安全生产法律、法规、标准和规章要求；（五）安全措施要符合安全生产要求，并为从业人员配备符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品；（六）有重大危险源检测、评估、监控措施和应急预案；（七）有安全事故应急救援预案、应急救援组织或者人员，配备必要的应急救援器材和设备；（八）安全生产许可证；（九）法律法规规定的其他条件。
　　

第三章 拆迁单位资质管理

　　第二十六条 从事房屋拆迁业务的单位，应当按照《西藏自治区城镇房屋拆迁资质管理暂行办法》向所在地（市）行署（人民政府）建设行政主管部门提出申请，由地（市）行署（人民政府）建设行政主管部门初审，初审合格后，报自治区建设行政主管部门审批并核发相应等级的《房屋拆迁资质证书》。
　　第二十七条 房屋拆迁单位发生分立、合并的，需重新办理资质审批手续。
　　变更法定代表人、主要技术人员的，应当在变更后30日内到原核发《房屋拆迁资质证书》的审批部门备案。
　　第二十八条 区外房屋拆迁单位进藏从事房屋拆迁业务的，须持所在地省级建设行政主管部门核发的《房屋拆迁资质证书》和审批部门出具的外出拆迁证明，到自治区建设行政主管部门办理备案手续，并接受自治区建设行政主管部门的监督管理。
　　第二十九条 获得《房屋拆迁许可证》的拆迁人，同时具有房屋拆迁资质的，可以自行拆迁；没有房屋拆迁资质的，应当委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。
　　拆迁人委托拆迁的，应当向被委托人出具委托书，并订立委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同及相关材料报建设行政主管部门备案。
　　建设行政主管部门不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。
　　

第四章 拆迁补偿与安置

　　第三十条 拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人依法给予合理补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
　　拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除国家、自治区另有规定外，被拆迁人可以依法选择拆迁补偿方式。
　　被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价格，根据其区位、用途、结构、户型、建筑面积、装饰装修等因素，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，以房地产市场评估价格确定。
　　第三十一条 被拆迁房屋有下列情形之一的，不予补偿：
　　（一）违章建筑，超过批准期限的临时建筑，或者虽未规定使用期限，但已使用两年以上的临时建筑；（二）拆迁范围确定并公布后，新建房屋，或者扩建、改建房屋的部分及其附属物。
　　拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
　　第三十二条 违反本办法第十三条的规定，在确定的拆迁范围内新建房屋、改变房屋用途和用地性质或者建立新的房屋租赁关系的，拆迁人依法只对确定拆迁范围前的房屋及用地性质和租赁关系给予补偿或者安置。
　　第三十三条 被拆迁房屋的建筑面积，依据房屋所有权证的记载确认，或者以房屋测量机构测量的实际面积为准。
　　被拆迁房屋的用途，以房屋所有权证的记载为准。
　　房屋所有权证未记载用途的，由当地房屋行政管理部门依据城镇规划行政主管部门提供的合法有效文件进行确认。
　　第三十四条 因房屋拆迁发生的被拆迁人的电话、水、电、气、有线电视、宽带等费用，由拆迁人按照拆迁期间的收费标准补偿被拆迁人。
　　第三十五条 用于拆迁安置产权调换的住宅房屋，每户房屋产权建筑面积不得低于当地城镇居民的平均居住面积。
　　对私有住宅房屋产权建筑面积低于当地城镇居民平均居住面积、他处无住房的被拆迁人，按不低于当地城镇居民的平均居住面积的标准户型进行安置。其安置面积的差价款由拆迁人承担，被拆迁人不再支付；超过平均居住面积的，由被拆迁人与拆迁人按市场价结算。
　　拆迁已丧失劳动能力或者没有生活来源的残疾人的住宅房屋，应当给予适当照顾。具体办法由各地（市）行署（人民政府）确定。
　　第三十六条 被拆迁房屋的装饰物，由房屋所有人或者使用人自行拆除，不予补偿。不能自行拆除或者拆除后丧失使用功能的，由拆迁双方协商补偿；协商不成的，申请评估后按评估价格给予补偿。
　　第三十七条 房屋拆迁中涉及军事设施、宗教活动场所、文物古迹、历史文化街区、外国驻华领馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。房屋拆迁中涉及古树名木的，应当依法予以保护；其他花木、绿地，按照城镇规划不能保留的，拆迁人应当按照有关规定进行补栽、补种或者补偿。
　　第三十八条 城镇房屋拆迁需要迁移人防、市政等公共设施或者各种管线的，由拆迁人商有关部门提出书面处理意见并批准后，由所有权人按照城镇规划自行迁移，所需迁移费用，由拆迁人给予补偿。补偿金额和支付方式，由双方当事人协商确定。
　　第三十九条 实行房屋产权置换的，拆迁人与被拆迁人必须签订产权调换协议书，并由拆迁人送当地县级以上房产行政管理部门注销被拆除房屋的产权证，重新登记发证。
　　被拆迁人有权要求拆迁人提供的安置用房不小于拆迁房屋原建筑面积，并依照本办法第四十七条的规定，由房地产评估机构先对被拆迁房屋进行评估，在与所调换房屋的评估价款进行比较后，结算差价。
　　被拆迁房屋和安置用房的价格，按照房地产市场价格确定。
　　拆迁人应当协助被拆迁人办理安置用房的房屋所有权和土地使用权变更手续，并提供必要的证明文件。
　　第四十条 拆迁租赁住房的，由被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者对房屋承租人进行安置，拆迁人对被拆迁人给予货币补偿。
　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当与被拆迁人进行房屋产权置换，产权置换后的房屋由原房屋承租人承租。
　　被拆迁人对房屋承租人进行安置的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
　　第四十一条 拆除国有单位公有住宅房屋和公益事业用房，拆迁人应当依照有关法律、法规和城镇规划的要求予以重建，或者按照评估价格予以补偿。
　　前款所称公益事业，是指科技、教育、文化、卫生、体育等非生产性、非营利性的社会福利事业。
　　拆除公益事业房屋的附属物，不作产权置换，由拆迁人按照房地产市场评估价格给予货币补偿。
　　拆除划拨土地的房屋按照市场评估价格实行货币补偿的，应当按规定扣除土地出让金、土地收益等有关费用。
　　第四十二条 对拆除设有抵押权的房屋实行产权置换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议；抵押权人和抵押人在规定的搬迁期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本办法第四十一条第一款的规定予以重建或补偿。
　　拆除设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权，或者等抵押人清偿债务后，方可按照补偿标准给予补偿。
　　第四十三条 拆迁非住宅房屋实行产权置换的，在等待调换期间造成停产、停业的，拆迁人可以结合被拆除房屋的区位、使用性质、调换期限及纳税情况等因素，按照评估结果给予适当补偿。
　　实行作价补偿的，在拆迁期限内对因拆迁造成停产、停业损失的，按照房产补偿总金额的3%～5%给予一次性补偿。
　　第四十四条 被拆迁人搬迁时，不得拆毁房屋及其附属物。拆迁人和拆迁单位应当加强对拆迁房屋的管理，及时清除残土污物，回收旧料。
　　第四十五条 在房屋拆迁过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行解决住房的，拆迁人应当自被拆迁人搬迁之日起3个月内支付临时安置补助费。临时安置补助费按照当地租赁与被拆迁房屋相当面积、区域的住宅房屋所需费用的平均价格确定。被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不再支付临时安置补助费。
　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行解决住房的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人应当自逾期之月起按照原规定标准的3倍支付临时安置补助费；拆迁人已提供周转用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起支付临时安置补助费。
　　第四十六条 被拆迁房屋实行货币补偿的，拆迁人应当在支付被拆迁人房屋补偿安置资金时，一并支付搬迁补助费。
　　被拆迁人在拆迁公告规定的期限内提前搬迁的，拆迁人应按提前天数给予一定的提前搬迁奖励费。
　　被拆迁房屋有承租人的，拆迁人应当将搬迁补助费支付给承租人，补偿标准按照实际发生额确定；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再另行支付搬迁费。
　　被拆迁房屋实行产权置换的，拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费。被拆迁人或者房屋承租人从周转房迁往安置用房时，拆迁人应当再次支付搬迁补助费。
　　拆迁非住宅的，搬迁费用是指设备搬迁、安装费用。
　　搬迁补助费、提前搬迁奖励费和临时安置补助费的标准，由各地（市）行署（人民政府）建设行政主管部门根据本地实际情况制定并每年公布一次。
　　

第五章 拆迁评估

　　第四十七条 拆迁人领取《房屋拆迁许可证》后，应当委托房地产价格评估机构，依据当地县级以上建设行政主管部门提供的房屋拆迁评估指导价对被拆迁房屋进行评估，确定拆迁范围内被拆迁房屋补偿标准参考价格，并将被拆迁房屋的评估因素、评估依据等主要情况在被拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于15日。
　　房屋拆迁评估指导价由当地建设行政主管部门根据当地普通商品房市场平均价格制定，并每年定期公布。拆迁补偿金额不得低于普通商品房市场平均价格的70﹪。
　　第四十八条 被拆迁房屋的评估应当由具有房产价格评估资质的机构依据房屋拆迁评估指导价进行评估。
　　房地产价格评估应当遵守房地产估价规范，做到公开、公平、公正。
　　房地产价格评估报告应当由注册房地产估价师签字，并经其所在评估机构盖章。
　　拆迁人可以委托其他省（市）二级以上资质房地产价格评估机构评估。外地房地产评估机构在评估前应当按照有关规定在自治区建设行政主管部门备案。
　　第四十九条 拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁补偿价格达不成协议的，应当在15个工作日内协商确定房地产价格评估机构；协商不成的，经当事人申请，由建设行政主管部门组织拆迁人、被拆迁人随机抽取具有房地产价格评估资质的房地产评估机构进行评估。
　　前款规定的评估费用，由拆迁人支付。
　　拆迁当事人应当协助房地产价格评估机构进行评估，提供有关资料，配合实地勘察。
　　第五十条 拆迁人与被拆迁人对房地产价格评估机构的评估结果认可的，依照评估结果进行补偿；对评估结果有异议的，可以委托其他房地产价格评估机构重新评估，评估费用由委托方承担。
　　重新评估结果与原评估结果的误差范围在3%以内的，采用原评估结果；超过3%的，房屋拆迁当事人可以协商解决；协商不成的，经当事人申请，由房产所在地县级以上建设行政主管部门将两种评估结果上报自治区建设行政主管部门审定。自治区建设行政主管部门审定的结果，为最终结果。
　　第五十一条 拆迁人应当将评估报告报送核发《房屋拆迁许可证》的建设行政主管部门备案。
　　对没有房产评估机构的边远县、镇的房屋拆迁评估，可以由县级人民政府建设行政主管部门会同财政、物价、国有资产等有关部门按房屋拆迁评估的有关规定进行估价，并按此房屋估价给予补偿。
　　

第六章 拆迁纠纷与裁决

　　第五十二条 在搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成补偿安置协议，或者虽达成协议，但被拆迁人或者房屋承租人拒绝搬迁的，经当事人申请，由核发《房屋拆迁许可证》的建设行政主管部门裁决，也可以由仲裁委员会仲裁。被拆迁人为核发《房屋拆迁许可证》的建设行政主管部门的，由同级人民政府裁决。
　　裁决机关应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当自收到裁决申请之日起30日内作出裁决。
　　当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起60日内向人民法院提起诉讼；拆迁人已按本办法规定对被拆迁人或者房屋承租人给予货币补偿或者提供住房的，诉讼期间不停止拆迁。
　　第五十三条 申请裁决应当符合下列条件：
　　（一）申请人是拆迁当事人；（二）有明确的被申请人；（三）有具体的裁决请求、事实与理由；（四）申请人提出申请的时间最迟不得超过拆迁期限届满前30日。
　　第五十四条 申请裁决的当事人，应当向裁决机关提交书面申请，同时按照被申请人人数提交申请书副本。
　　申请书应当载明下列事项：
　　（一）当事人的姓名、性别、年龄、职业、工作单位、身份证明和住址，法人或者其他组织的名称、住址和法定代表人或者负责人的姓名、职务；（二）裁决请求和所根据的事实与理由；（三）证据和证据来源，证人姓名、身份证明和住址；（四）其他需要说明的事项。
　　第五十五条 申请人是拆迁人的，应当提供下列资料：
　　（一）房屋拆迁许可证；（二）被拆迁房屋和安置用房的结构、建筑面积、平面示意图以及相应的评估报告；（三）因被拆迁人或者房屋承租人的原因，拆迁人无法提供被拆迁房屋的结构、建筑面积、平面示意图以及相应的评估报告，可以在申请书中作出说明并提供相应的证明材料。
　　第五十六条 申请人是被拆迁人或者房屋承租人的，应当提供下列资料：
　　（一）房屋所有权证明或者租赁关系证明；（二）户口簿、身份证等合法证明；（三）其他需要提供的资料。
　　第五十七条 裁决机关应当自收到裁决申请书之日起10日内进行审查。符合受理条件的，发送受理通知书；不符合条件的，发送不予受理通知书，并说明理由。
　　裁决机关应当自受理裁决之日起10日内将申请书副本发送被申请人，被申请人应当自收到申请书副本之日起10日内向裁决机关提交书面答复。
　　第五十八条 裁决规定的搬迁期限届满，被拆迁人或者房屋承租人未完成搬迁或者拒绝搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
　　实施强制拆迁前，拆迁人应当先行办理公证，保全证据，并提前通知当事人。
　　拆迁人未按规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，或者未向公证机关就被拆除房屋的有关事项办理证据保全的，不得实施强制拆迁。
　　

第七章 罚　　则

　　第五十九条 违反本办法第十条规定，将拆迁补偿安置资金挪作他用的，由县级以上房屋拆迁管理部门责令限期补足；逾期拒不补足的，按所挪用资金数额的10%～20%罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十条 房屋评估机构与拆迁人互相串通、不按照规定进行评估的，评估结果无效，由自治区建设行政主管部门责令停止中介服务、吊销房屋评估机构资质证书，并处以1万元以上2万元以下的罚款；给当事人造成损失的，由评估机构承担赔偿责任；有犯罪嫌疑的，移送司法机关处理。
　　第六十一条 伪造、涂改或者不按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议和应当裁决而未经裁决便实施拆迁的，由县级以上人民政府建设行政主管部门给予警告，并处以1万元以上2万元以下的罚款。
　　第六十二条 违反本办法第二十条、第二十二条规定，采取停止供水、供电等方式，强制被拆迁人或者房屋承租人搬迁的，由建设行政主管部门责令停止违法行为，赔偿被拆迁人或者房屋承租人的损失，并对拆迁人或者有关单位处以1万元以上2万元以下的罚款。
　　第六十三条 违反本办法第五十八条规定，拆迁人未按规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房，或者未向公证机关就被拆除房屋的有关事项办理证据保全，而实施强制拆迁的，由建设行政主管部门责令改正；拒不改正的，处以1万元以上2万元以下的罚款。
　　

第八章 附　　则

　　第六十四条 城镇规划区域外的房屋拆迁，需要对被拆迁人进行补偿、安置的，参照本办法执行。
　　第六十五条 本办法自2007年7月1日起施行。


利益衡量下的网络交易平台提供商的法律责任

作者：江西省乐安县法院 赵钰
Email:falvzixun@163.com


内容摘要：在网络拍卖的中，当买方收到的商品与卖方在网络交易平台展示的不符或交易遭到欺诈时，由于交易的匿名性和网络的虚拟性导致侵权人身份等难以确定，买方向卖方索赔无望，故买方转而要求网络交易平台提供商承担赔偿责任。网络交易平台提供商对此是否需要承担责任？由于法律对此无明文规定，学术界一直有不同的看法。本文试通过利益衡量的方法对这一问题进行分析和探讨。
关键词：网络拍卖 网络交易平台提供商 利益衡量

一、 问题的提出
（一）网络拍卖的概念
网络拍卖指网络交易平台提供商（Interactive Computer Service Provider），即ICSP。利用互联网通讯传输技术，向商品所有者或某些权益所有人提供有偿或无偿使用的互联网技术平台，让商品所有者或某些权益所有人在其平台上独立开展以竞价、议价方式为主的在线交易模式。网络交易平台提供商在网络拍卖中只是提供交易平台和交易程序，为众多买家和卖家构筑了一个网络交易市场（Net-markets），它在网络拍卖过程中处于第三方地位，其本身并不介入买卖双方的交易，它通过预先设计好的程序和网络拍卖交易平台为其用户提供服务，网络拍卖的整个过程由买卖双方独立使用网络公司提供的程序自动完成。特别需要注意的是，网站方对上传到其交易平台上的拍品质量、真实性、合法性等不进行实质性审查，亦不审查卖家出售物品的能力或买家购买物品的能力。
（二）网络拍卖的现状及前景
随着互联网的发展，个人电子商务已经广泛进入了人们的日常生活。网络拍卖作为了个人电子商务的首要代表，越来越多的消费者参与其中。根据相关统计数据表明：网络拍卖用户人数由2003年的600万发展到2004年的1200万，市场规模较2003年实现217.8%的增长，全年成交金额达到34亿人民币。据保守预计，网络拍卖用户人数在2007年将达到3500万，市场规模应达到210亿人民币①。
（三）网络拍卖中存在的风险
网络拍卖主要有两种形式，即消费者——消费者模式C2C(Consumer to Consumer) 以及企业——消费者模式B2C(Business to Consumer)。无论何种模式，其主要的风险有：一是卖方在网络交易平台上的展示发布的商品信息与商品的实际信息不符，致使买方收到的商品与卖方在平台展示的不符（假冒、劣质商品或质量与描述不符）。二是买方在支付货款后，卖方不见踪影，买方遭到欺诈。
在C2C模式中由于交易的双方是不具有法人资格的个体，且使用虚拟的用户名进行交易，而这种交易往往是一次性的。一般是买家先付款，卖家再发货。这种交易方式可能存在的投机行为会导致大量纠纷的产生。当买方遭遇欺诈或商品存在问题时，虽然被侵权人可依据《合同法》、《民法通则》寻求赔偿，但由于交易的匿名性和网络的虚拟性、无地域性导致侵权人身份和合同成立地点很难确定，这些因素直接影响到确立当事人和案件管辖地等问题，增大了被侵权人寻求救济的难度。且法律对C2C的规范是一片空白，其纠纷的解决实际操作中是非常困难的。而且，目前在C2C模式下，交易的多是小件物品，价值一般不太高。产生纠纷后，因取证困难、寻求救济的途径极少或无法寻求救济，过高的救济成本往往让被侵权人望而却步。
B2C模式的本质和C2C是相同的。在B2C模式中，卖方为法人（企业）。所以当买方遭遇欺诈或商品存在问题时，卖方身份和住所地相对容易确认。被侵权人可以依据《消费者权益保护法》或《产品质量法》相关规定寻求法律救济，救济成本也较低。但当卖方为假公司、皮包公司时，基于以上原因，被侵权人的权益同样难以得到保障。
（四）通过法律解决买方与网络交易平台提供商之间纠纷的现状。
实践中当出现买方收到的商品与卖方在网络交易平台展示的不符或交易遭到欺诈时，基于以上原因，买方因向卖家索赔无望，转而要求网络交易平台提供商承担赔偿责任。实践中，由于要在网络交易平台提供商提供的交易平台上进行交易，就必须注册成为该网络交易平台提供商的会员（用户）。在注册中，用户必须同意网络交易平台提供商的用户协议，而在用户协议中，网络交易平台提供商对上述情形作出了免责的规定。因此一旦买方遭遇欺诈或商品存在问题，要求网络交易平台提供商赔偿时，其就引用免责条款拒绝赔偿。而买方则认为该协议为格式合同，且完全免除了网络交易平台提供商的责任，因此该协议无效。同时买方认为网络交易平台提供商作为交易平台的提供者，理应对卖家及商品进行审查，因此应承担责任。
然而面对迅猛发展的网络拍卖产业，日益增多的交易纠纷，我国的网络立法显然显得滞后，对此无任何法律规定。因此有必要以利益衡量的方法，比较双方的利益、风险、负担，以及控制侵害危险的能力和机会，合理地确定当事人的注意义务和责任范围，妥当地分配风险和负担，维护网络交易平台提供商和买方之间的利益平衡。
二、利益衡量理论概述
（一）何为利益衡量。
所谓利益衡量，是指法官在审理案件时，在查明案情事实并对当事人双方的利益进行估量评价后，综合把握案件的实质，结合社会环境、经济状况和价值观念等，通过法律选择和适用，考虑应置重于哪一方利益的判断和选择。
“利益衡量”理论作为一种法学思考方法，在20世纪60年代由日本学者加藤一郎和星野英一提出后，逐渐成为一种流行的方法。利益衡量论以价值相对主义为基础，注重甲、乙双方具体利益的比较。利益衡量论的首倡者加藤一郎教授指出，“对于具体情形，究竟应注重甲的利益，或是应注重乙的利益，进行各种各样细致的利益衡量以后，进行综合判断认定一方获胜。”②
利益衡量也是一种法院判案的思考方法，这种思考方法和概念法学三段论式的传统思考方法不同。它不是进行简单的法条对照，而是对法条背后的利益进行评估、衡量。——正如边沁所说，立法者的职责是在公共利益和私人利益之间造成调和。③由于立法过程本身就是一个利益衡量的过程，并且各种利益经综合衡量已较好的固定在了制度利益上。因此，在现行法律中寻求公平正义，应当成为司法活动这一特定领域的原则。由此出发，对个案的具体的利益衡量首先应该寻求现行法的根据。——然而，法官在案件的审理过程中，很难采取一种非黑即白、非杨即墨的方式，直接运用抽象的原则确认一方当事人的主张否定另一方当事人的主张，对诉讼双方相互对立的请求作出斩钉截铁的答复。英国著名法学家A. V. 戴西说，使两种根本冲突的权利得到协调的方法，充其量只能是在这两者之间达成一个大体的妥协。④换句话说，法官要做的是尽可能多满足一些利益，同时使牺牲和磨擦降低到最小限度⑤。
（二）适用利益衡量的基本前提。
进行利益衡量有两个前提条件：1、相冲突的利益均合法正当。根据法律的规定及案件事实, 相冲突的利益均应当受到保护，无论该利益与其它利益相比多么微不足道。需要指出的是，利益可以是已经法定明确的权利，也可以是虽无法律明定，但依照我国社会公序良俗被公众普遍认可的正当利益。2、法律无明确规定。如果法律对相冲突的利益已经明确规定了一方应作优先保护，则司法自应按照法律处置，亦无衡平之必要。
（三）利益衡量的标准。
　 利益衡量的难题在于在法律所保护且存在冲突的不同利益之间，如何进行权衡与选择。对于权衡与选择的标准，笔者认为，在司法活动中进行利益衡量应遵循以下原则：1、“立法宗旨”。即要求“法官在阐释法律时，应摆脱逻辑的机械规则之束缚，而探求立法者与制定法律时衡量各种利益所为之取舍，设立法者本身对各种利益业已衡量，而加取舍，则法义甚明，只有一种解释之可能性，自须尊重法条之文字。若有许多解释可能性时，法官自须衡量现行环境及各种利益之变化，以探求立法者处于今日立法时，所可能表示之意思，而加取舍”。⑥意思自治原则，平等公平原则，诚实信用原则，禁止权力滥用原则和公序良俗原则是民法的基本原则。因此在审理民事案件中，民法基本原则为利益衡量提供了价值判断和选择的方向。2、“社会需求”。即选择保护哪个权利符合社会普遍认同的价值标准。这种作为利益衡量标准的社会需求，主要包括公共舆论、社会价值观念和社会效果等方面内容。3、经济分析。即。即应用经济学的均衡、最大化、边际效用、效率等原理，对权衡结论进行成本收益分析，在利益衡量结果上注重均衡性，力求实现整体利益的最大化和损害结果的最小性。具体是指哪个权利的相对价值更大？哪个权利保护更具有紧迫性？选择保护哪个权利能对相对权利的损害程度最低？权利是否存在被替代的可能性？权利并存，可否使其各自实现一部分？
（四）利益衡量的过程。
利益衡量的过程在学理上有“三阶段说”和“两阶段说”，两者内容上并无实质区别，认为这一过程应包括利益调查、利益分析与利益权衡三个阶段。
1、调查当事人的利益。收集和整理案件事实证据的过程实质上就是发现利益的过程，收集的证据材料越是充分，利益发现得就越全面、客观。在调查过程中，法官需要筛选法律和总结法律关系问题，然后根据法律问题的概念和事实要件对发现的利益进行归类整理，从而对号入座，做到有的放矢。
2、分析当事人的利益。利益分析就是对收集来的各种各样的利益，筛选出重要的、值得考虑的利益，必要时予以排序，寻找不同利益之间的共同点或者冲突。法官在进行利益分析时的目的应当明确，在具体分析时要做到客观、中立、公正。
3、评估当事人的利益。均衡性和实现利益的最大化是利益衡量的最基本要求。凡被纳入评估权衡范围的权利利益都应具有正当性，权衡的目的是实现各方利益的最大化，但我们要重点把握的是，在利益衡量时只存在协调，而不存在绝对的牺牲。不能为了一方的一个利益而绝对地牺牲或者放弃另外一方的另一个利益。总之，利益衡量的评估过程应当开放、透明、合乎法理；利益衡量的评估原则应当遵循公开、公正、公平和正义；利益衡量的评估理由和结论必须明确、具体、兼顾各方的利益。
（五）利益衡量的界限。
利益衡量并不是抛弃规则的协调和衡平，也不是无边无际判断和裁判。
1、利益衡量具有节制性。法官在审理民事案件的时候，对于对立双方当事人的利益进行估量和衡平，必须充分考虑妥当的解释的场合，必须充分把握协调和衡平的度，因为利益衡量不应是毫无节制的恣意的，这也是利益衡量首要的界限。此种考虑，也可以说是一种广义的利益衡量。例如，是否有利于法的安定性，或者仅此而言虽说可以，还必须考虑此后的裁判中是否要有所节制等⑦。
2、利益衡量具有约束性。利益衡量应受实用的可能性的约束。即对于某个案例虽然可以依利益衡量得出妥当的结论，但纵览全体，考虑到与其他案例的横向或纵向的关系，则应认为并不妥当。法官在进行判断时，应充分考虑所采用的条理与其他制度和规定的整合性，即纵的、横的关系，应考虑作为一般原则是否适当。这种利益衡量，它不是自己任意的解释，要具有合理性，具有说服力。
3、利益衡量具有论理性。也就是说，利益衡量必须与法律条文相结合。因为利益衡量要有说服力，就不能丢掉论理。作为论理，使结论与法律条文相结合，即这一结论可以从形式上结合条文予以说明，否则仍旧是任意的和恣意的判断。“利益衡量论中，有不少过分任意的或可能是过分任意的判断。不认真学习注重论理的概念法学的思考方法，就难以超越概念法学。不讲论理，只是卖弄利益衡量，是非常危险”⑧。所以，何处引入利益衡量、进行实质的判断，应该归入说服力或可接受性的问题。要想通过利益衡量的方法实现目的，不能过分轻率地议论，应有充分的理由，即实质的理由和形式的理由，这两者无论如何都是非常必要的。
三、结论
（一）运用利益衡量理论，对完全由一方承担责任的分析。
运用利益衡量理论，通过分析，我们可以发现完全采信网络交易平台提供商的主张（用户同意了其对买方遭遇欺诈等问题时免责的用户协议，因此其不承担责任）或完全采信买方的主张（用户协议为无效的格式合同，且网络交易平台提供商作为交易平台的提供者，应对卖家及商品进行审查，因此应承担责任）都是不恰当的。
1、由网络交易平台提供商承担买方的损失的分析。
当买方遭遇欺诈或商品存在问题时，如果由网络交易平台提供商全部承担买方的损失是不实际，也不可能的，也有悖公平原则。因为①、网络交易平台提供商作为网络服务提供商能够控制的范围是有限的。网络交易平台提供商没有权利也没有能力商品提供商（人）进行实质性的审查，也不可能对所有在平台上交易的商品的来源、合法性、质量等进行检查。其仅能对商品提供商提供的信息履行形式审查义务（禁止违法性商品禁卖品的信息发布），并对信息不加以篡改进行发布。以eBay易趣网为例，其注册用户有690万名，网上商品有420万件(均包括国外用户)，涵盖了电脑、服装、家电等各个消费领域，责求其核实每一个商品提供商（人）的诚信度，核实每一件网上商品的实际信息是否与商品提供商交易平台上在发布的商品信息相符，是不可能也不实际的。因此不能要求网络交易平台提供商对卖家上传内容的审查核实课以过于严苛的注意义务，否则会导致网络交易平台提供商动辄其咎，步入侵权的雷区。我国虽对当买方遭遇欺诈或商品存在问题时，网络交易平台提供商应承担怎样的责任作出明确规定，但最高人民法院在《关于审理涉及计算机网络著作权纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对第三方利用网络服务商所提供的系统和网络侵害了他人的著作权时，网络服务商是否应承担责任作了明确规定，即在这种情况下网络服务商不应该因其无法控制的第三方的电子形式的信息而承担责任，即使第三方利用网络服务商所提供的系统和网络侵害了他人的著作权。只有当网络服务提供者通过网络参与、教唆、帮助他人实施侵犯著作权行为；或明知网络用户通过网络实施侵犯他人著作权的行为；或经著作权人提出确有证据的警告，仍不采取移除侵权内容等情形时，其才要承担责任。该司法解释对网络服务商的责任做出了基本定位，因此因网络交易平台提供商未对商品进行实质性的审查，而要求其承担责任有悖立法宗旨。②、网络交易平台提供商因提供有偿服务收取的费用与巨大的经营风险是不相称的。目前国内各网络交易平台提供商对卖方一般都是收取2%左右的交易费（大额商品为0.25%），如果要求网络交易平台提供商为几十元左右的交易费而承担巨大的损失的责任，显然是不公平的。③、即使是在传统商品买卖中，买方同样面临产品瑕疵、欺诈等交易风险。法律不应强求使网络交易平台提供商做到事先避免一切侵害他人的危险，因为要求过高的注意标准和禁止性义务在现实中很难做到，而且对行为人未免过于苛责，使其负了不应付的责任。因此消费者要求在电子商务中彻底摆脱交易风险，对网络交易平台提供商而言也是不公平的。④、不利于电子商务的发展。如果要求网络交易平台提供商承担完全赔偿责任，网络交易平台提供商从经济上考虑，要么不再向用户提供网络服务，要么大幅度提高收费标准，而这样既不利新兴电子商务的发展，使得网络拍卖这一快捷、方便、低价的交易模式萎缩，不利于社会经济的发展，最终受损的还用消费者。因此过分加重网络交易平台提供商的责任，要求其完全承担赔偿责任既损害了网络交易平台提供商的利益，也不符合整体消费者的利益。
2、由买方自己承担全部损失时的分析。
当买方遭遇欺诈或商品存在问题时，虽然买方有权要求违约方赔偿损失，但由于前文所述原因，实际上买方难以从违约方那里获得赔偿。在这种情况下，如由买方自己承担全部的损失，也是有失公正，并不利于网络拍卖发展的。①、网络交易平台提供商提供的是有偿服务，买方有权获得相应的服务保障。正如前文所述，目前网络交易平台提供商对在其提供的交易平台进行交易的交易者，收取一定的交易费用，其提供的是有偿服务，虽然该笔费用不大，但是消费者有权获得相应的服务保障。②、有悖平等原则。交易平台很大意义上是一个网络商场，网络交易平台提供商与卖方的关系类似于“柜台”租赁合同关系。在现实生活中商场出租柜台，根据《消法》第三十八条的规定：消费者可以向销售者要求赔偿，也可以向柜台的出租者要求赔偿。既然同是消费者，其享有的权利就应是平等的，当其权利遭受侵害时国家亦应为其提供的保护，不应因为购物方式的不同而有所区别。不能因为网络拍卖是一种全新的商务模式，而成为网络交易平台提供商完全免责的理由。③、网络交易平台提供商对交易者方具有一定的控制能力。网络交易平台提供商从技术上完全可以对在其交易平台上的卖家身份进行形式上的审查。实际上目前各网络交易平台提供商对在其交易平台上的交易者，也都要求先必须注册成为该网络用户，才能上网交易。因此在注册网络交易平台提供商完全有能力要求交易者在注册时提供真实的姓名、住址、身份证件。这样即抑制了一部分人投机心理，又为将来出现交易纠纷时，能向买方提供对方准确资料。因此如果网络交易平台提供商在其能力范围内对交易风险不加以任何控制，也不必承担任何责任，这对买方是不公平的。④、同样不利于电子商务的发展。如对网络交易平台提供商完全负责，这一方面势必导致网络交易平台提供商轻视所传递的信息，藐视被服务者的利益，不利于网络经济的长远发展。另一方面将导致交易双方对网络拍卖存有极大的顾虑、担心其权利得不到应有的保护，而远离网络拍卖，网络拍卖自然也不可能得到长远发展。综上，出现买方遭遇欺诈或商品存在问题时，如网络交易平台提供商完全不承担任何责任，会使作为消费者的利益处于无保障地位，在法律上也是缺乏根据的，也不利于网络经济的长远发展。从而损害网络交易平台提供商的利益。
（二）运用利益衡量理论，重新界定网络交易平台提供商的责任。
以上二种解决问题的模式，从利益权衡的角度都证明过分强调、保护一方的利益都是对另一方的利益的漠视，也不利于网络经济的发展。而且网络交易平台提供商的利益与用户的利益并非绝对冲突，在某种意义上讲两者利益相辅相成。因此在此类案件审理中，一方面既不能完全辖免网络交易平台提供商的责任，即使其用户协议中有免责条款，一方面也不应过分加重其负担。笔者认为，虽然因为网络交易的特殊性，网络交易平台提供商的确没有权利也没有能力商品提供商（人）进行实质性的审查，也不可能对所有在平台上交易的商品的来源、合法性、质量等进行检查，但其应该在其能力控制范围内尽到了足够的注意义务，维护交易安全。因此其要免责，至少还需证明自己尽到了以下义务。否则其应承担相应责任。
1、对卖方尽到了足够的资格上的形式审查义务。