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谨慎对待房屋买卖中的意向金/姚律师

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 07:50:02  浏览:8167   来源:法律资料网
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【案例简介】

  A先生看中一套二手房,中介表示A先生需交付5万元意向金才能与房东沟通洽谈具体买卖细节,于是在中介的撮合下,A先生签订了一份三方的意向金协议,并交付了5万元意向金,其中协议约定在卖家签署协议并收到意向金后意向金转定金。卖家也签署了协议,开具了定金收取收据。

  情况一:

  双方谈妥房价,并约定三天后签署买卖合同。然三天后,当A先生再次联系卖家时,卖家竟然已经不知所踪,查了房产登记却发现此人根本就不是房东。A先生找到中介,要求对此事负责,中介房也感到很冤屈,因为在将意向金转为定金之前,中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。A先生上当受骗,却找不到骗子。

  情况二:

  三天后,A先生再次看房时,发现卫生间有渗漏现象,而且卖家竟然把空调也拆走了,与当初中介所说的送装修有出入,于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他,意向金已经在三天后自动转为定金,如果反悔,将不能取回。

  【姚律师点评】

  二手房交易过程中,签订正式房屋买卖合同前,一般中介公司会要求买家交付意向金,并规定在卖家签收后,意向金自动转定金。一般买家不交意向金的话,中介公司不帮与卖家进行实质谈判,而一旦买家交了意向金后又无法与卖家达成一致无法签订买卖合同的话,买家就很难取回已转为定金的意向金。由此,意向金似乎成了套在“买家”头上的紧箍咒,导致在实际操作中定金纠纷不断,笔者在近日代理处理了两个房产定金纠纷案,就深有体会。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金带来的风险呢?

  【姚律师建议】

  一、了解交付意向金的可能风险,谨慎签署意向金转定金协议

  案例中的购房者在没有对卖家及所售房屋做充分了解的情况下匆匆签下意向金转定金协议交付意向金,他却没意识到一旦房东收取了定金,签署了协议,他就面临着被没收款项的可能。

  所以在此姚律师提醒大家,作为买家,在交付意向金前必须先多了解房屋情况及周边状况,如房屋构造、小区情况、周边交通设施等。在签署意向金协议前必须充分认识到有可能的后果,必须仔细察看意向金协议上所载内容,如果有什么不明或容易产生歧义的地方必须予以明确。最好可以请专业律师做咨询或陪购,以免造成不必要的麻烦。

  另外为防止本案情况一的出现,最好在三方的居间协议中约定,卖家收到中介交付的意向金后签字确认,并由中介代为保管该笔意向金。如此,就算出现卖家欺诈的情况,也有利于买家取回交纳的意向金。

  二、为意向金转定金设置一定的条件限制和期限限制

  在买卖双方达成正式的买卖合同合意前,笔者并不建议交付定金,否则任何一方都有可能面临定金罚则,由此会引来很多争议纠纷。在此之前,意向金更多的是应该扮演诚意金的角色,买家交付一定的诚意金到卖家手里,一定程度上已经表明了买家的购买洽谈诚意,便于中介方居间议价。一般意向金转化为定金的条件不外乎经中介居间,卖方同意按照委托房款成交,卖方接受意向金,即转化为定金。但姚律师认为,仅这样的转换条件还不够,主动权更多的被卖方和中介方掌控,买方陷入了很被动的地位。

  建议在意向金转化为定金条款中,要约定在什么情况下买方可以取回意向金,而不做转定金处理。也可以约定以双方签订书面买卖合同为转化条件,或者给意向金转定金约定一定的期限,或者约定在中介方转付前须要通知购房者。另外,姚律师建议最好在中介、卖方、买方签订的三方协议中最好约定,如果中介将买方所交纳的意向金转付卖方后,仍未中介方负责保管,这样就算发生了本案中的第一种情形,对于买方拿回意向金也是一种保障。

  总之,购房者要根据在确定将意向金转为定金之前,一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚,这样才能避免因为自己违约而损失意向金的情形。

  上海姚卫芳律师:专职律师,法学学士,中华律师协会会员,从业以来承办了数百件诉讼与非诉讼业务,担任了多家企业的常年法律顾问,也为多位客户聘请为私人法律顾问。

  姚卫芳律师擅长领域:

  婚姻家庭纠纷、劳动争议纠纷、人身损害赔偿、交通肇事赔偿、商债催收、刑事辩护等领域。

  如有咨询或委托,请联系姚律师:

  电话:15021744891,

  电邮: hzyaowf@yahoo.com.cn

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西藏自治区水利工程水费计收和使用管理办法

西藏自治区人民政府


西藏自治区水利工程水费计收和使用管理办法

西藏自治区人民政府令第l3号


  《西藏自治区水利工程水费计收和使用管理办法》,已经一九九八年八月十三日自治区人民政府第9次常务会议通过,现予发布施行。
  

自治区主席 列确
一九九八年十一月二十三日


西藏自治区水利工程水费计收和使用管理办法
  

第一章 总 则


  第一条 为合理利用水资源,充分发挥水利工程效益,促进水利工程的正常运营,根据《中华人民共和国水法》和《水利工程水费核订、计收和管理办法》,结合我区实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称“水利工程”是指县级以上人民政府管理的蓄、引、提等供水水利工程。
  第三条 水利工程实行有偿供水制度。接受水利工程供水的一切单位和个人(以下简称用水户),应当按照规定向水利工程管理单位交纳水费。
  第四条 各级人民政府应当加强对用水户按规定交纳水费的宣传教育,以及对水费计收、使用和管理工作的领导。
  各级水利工程管理单位应建立健全水费管理机构,配备专职人员,做好水费计收、使用和管理工作。
  

第二章 水费计收标准


  第五条 水费标准应在核算供水成本的基础上,根据国家有关政策和我区水资源状况,对各类用水分别核定。
  供水成本包括工程的运行管理费、大修理费和折旧费以及其他按规定应计入成本的费用。农牧业水费的供水成本,不包括农牧民投劳折资部分的固定资产折旧。
  第六条 农牧林业用水收费标准:
  (一)农业灌区用水计收水费标准;
  水库灌区,每亩每年按2元计收。
  引水工程灌区,每亩每年按1元计收。
  电力提水灌区,每亩每年按2元计收(电费除外)。
  (二)牧业灌溉用水计收水费标准;
  人工饲草料基地灌溉区,每亩每年按1元计收。
  天然草场灌区,每亩每年按0.5元计收。
  (三)农牧区人畜饮用水计收水费标准;
  农业区,每户每年按5元计收;羊每只每年按0.5元计收;大牲畜马、牛等每头(匹)每年按1元计收。
  牧业区,每户每年按1元计收;羊每只每年按0.1元计收;大牲畜马、牛每头(匹)每年按0.2元计收。
  (四)林业灌溉用水,每亩每生按1元计收。
  第七条 工业用水收费标准:
  (一)消耗水,以水利工程供水起点为计量点,每立方米按0.04元计收。
  (二)贯流水,每立方米按0.02元计收。水质受到污染超过国家规定标准的,用水户不得将水返回水利工程设施内,对造成污染的单位按照国家有关规定处理。
  (三)循环水,每立方米按0.01元计收。
  第八条 由水利工程提供城镇自来水厂水源的,以供水起点为计量点,每立方米按0.015元计收。
  第九条 水力发电工程用水属于消耗水的,每发一度电按0.01元计收;属于非消耗水的,每发一度电按0.005元计收。
  第十条 其他用水收费标准:
  (一)用于改善环境和公共卫生的,以供水起点为计量点,每立方米按0.005元计收。
  (二)用于养殖、种植、试验的,按本办法第六条规定的相应标准计收。
  第十一条 水费按量计收的。用水户应安装水表计量;安装水表确有困难的,可按水文测验规范测算水量。
  

第三章 水费的计收


  第十二条 水费计收实行分级管理的原则,由水利工程所在地的水利工程管理单位负责计收。上一级水行政主管部门负责水费计收的监督检查。
  第十三条 水费由水利工程管理单位按规定自收,也可以委托当地金融部门或乡(镇)政府代收。受委托代收的,可以从实收水费中提取3%的代办服务费。
  第十四条 水费以货币形式计收。
  本办法第六条规定的水费按年计收。
  本办法第七条、第八条、第九条及第十条第一款规定的水费按月计收。
  第十五条 用水户应按规定日期交纳水费。逾期不交的,应加计滞纳金,每逾期一月加收应交水费额1%的滞纳金;超过三个月不交纳水费和滞纳金的,水利工程管理单位可以限制供水,直至停止供水。对限制供水和停止供水造成的损失,由拒交水费的用水户自行负责。
  第十六条 用水户无力交纳水费的,应及时向水利工程管理单位提出减免申请,经水利工程管理单位核定后,报上一级水行政主管部门批准。
  第十七条 水利工程管理单位计收水费,应当到当地物价部门办理收费许可证,并接受物价部门的监督检查。
  水利工程管理单位和受委托代收水费的单位收取水费,应当使用自治区财政部门统一印制或监制的收费票据。不使用自治区财政部门统一印制或监制的收费票据,用水户有权拒交水费。
  任何单位和部门不得擅自提高水费收取标准。
  

第四章 水费的使用和管理


  第十八条 水费收入是水利工程管理单位的主要经费来源,由水行政主管部门与财政部门共同核定,视为预算收入,纳入财政预算管理,任何单位和部门不得截留、挪用。
  第十九条 水费使用范围:
  (一)工程维护养护费、大修理费和更新改造费;
  (二)水利工程管理单位的人员工资(公务费和劳动保护费等经费;
  (三)宣传、奖励、培训、试验研究等业务费用。
  第二十条 水利工程管理单位应按收取水费的20%—30%提取大修理费和折旧费,专款专用,不得挪作他用。动用此项资金(经费)应当报自治区水行政主管部门审批后方可使用。
  水费结余资金可以连年结转,继续使用,但不得用于水费使用范围以外的其他开支。
  第二十一条 水利工程管理单位应严格执行国家有关的财务制度。每年度开始前,编制水费使用的财务收支计划,报上一级财政部门和水行政主管部门审批,并接受水行政主管部门、财政部门和审计部门的监督。水费使用在年度计划外的,应报上一级财政部门审批。
  

第五章 附 则


  第二十二条 各地区行署、拉萨市人民政府,可以根据本办法的规定,结合本地实际,制定实施细则,报自治区人民政府审批后执行。
  第二十三条 本办法应用中的具体问题由自治区水行政主管部门负责解释。
  第二十四条 本办法自发布之日起施行。


社会组织登记管理机关行政处罚程序规定

民政部


社会组织登记管理机关行政处罚程序规定
 
(2012年8月3日中华人民共和国民政部令第44号公布 自2012年10月1日起施行)


第一章 总则
 

   第一条 为了促进社会组织健康发展,规范对社会组织行政处罚程序,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国行政强制法》、《社会团体登记管理条例》、《基金会管理条例》、《民办非企业单位登记管理暂行条例》以及相关法律法规,制定本规定。


   第二条 本规定所称社会组织,是指在各级民政部门登记管理机关(以下简称登记管理机关)登记的社会团体、基金会和民办非企业单位。


   第三条 各级登记管理机关负责管辖在本机关登记的社会组织的行政处罚案件。


   第四条 登记管理机关发现不属于本机关管辖的社会组织在本行政区域内有违法行为的,应当及时通报有管辖权的登记管理机关。


   有管辖权的登记管理机关可以书面委托违法行为发生地的登记管理机关对社会组织违法案件进行调查。


   有管辖权的登记管理机关跨行政区域调查社会组织违法案件的,有关登记管理机关应当积极配合,协助调查。


   第五条 登记管理机关发现所调查的案件不属于本机关管辖的,应当将案件移送有管辖权的行政机关处理。


  

第二章 立案、调查取证

     第六条 登记管理机关对同时符合以下条件的社会组织的违法行为,应当立案:


   (一)有违反社会组织登记管理规定的违法事实;


   (二)属于登记管理机关行政处罚的范围;


   (三)属于本机关管辖。


   第七条 立案应当填写立案审批表,报登记管理机关负责人审批,登记管理机关应当指定两名以上办案人员负责调查处理。


   第八条 立案后,办案人员应当及时调查和收集证据。


   办案人员调查和收集证据时,不得少于两人,应当主动出示执法证件。


   当事人或者有关人员应当协助办案人员调查,不得拒绝、阻碍、隐瞒或者提供虚假情况。


   第九条 办案人员调查和收集证据应当遵循全面、客观、公正原则。


   办案人员对案件进行调查,应当收集以下证据:


   (一)书证;


   (二)物证;


   (三)证人证言;


   (四)视听资料、电子数据;


   (五)当事人陈述;


   (六)鉴定意见;


   (七)勘验笔录和现场笔录。


   上述证据,必须查证属实,才能作为认定事实的依据。


   第十条 办案人员与当事人有直接利害关系的,应当回避。当事人有权申请办案人员回避,办案人员也可以自行提出回避。是否回避,由登记管理机关负责人决定。


   第十一条 办案人员向当事人、证人或者其他有关人员调查了解情况时,应当进行单独询问,并制作询问笔录。


   询问笔录应当交被询问人核对。询问笔录如有错误、遗漏的,应当允许被询问人更正或者补充。经核对无误后,由被询问人在询问笔录上签名或者盖章。被询问人没有阅读能力的,办案人员应当向其宣读。


   办案人员应当在询问笔录上签名。


   第十二条 办案人员可以要求当事人、证人或者其他有关人员提供证明材料,并要求其在提供的材料上签名或者盖章。


   第十三条 办案人员应当收集、调取与案件有关的原件、原物作为书证、物证。收集、调取原件、原物确有困难的,应当收集与原件、原物核对无误的复印件、照片,标明“经核对与原件无误”和出处,并由出具人签名或者盖章。


   第十四条 办案人员收集视听资料,应当注明制作方法、制作时间、制作人和证明对象等。


   第十五条 登记管理机关在收集证据时,在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,经登记管理机关负责人批准,可以采取先行登记保存措施。


   第十六条 先行登记保存有关证据,办案人员应当通知当事人到场,送达先行登记保存通知书,当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径,听取当事人的陈述和申辩,并制作现场笔录。


   现场笔录由当事人和办案人员签名或者盖章,当事人拒绝的,在笔录中予以注明。当事人不到场的,邀请见证人到场,由见证人和办案人员在现场笔录上签名或者盖章。


   办案人员应当当场清点证据,加封登记管理机关先行登记保存封条,并开具证据清单,由当事人和办案人员签名或者盖章,交当事人留存一份,归档一份。


   登记保存证据期间,当事人或者有关人员不得损坏、销毁或者转移证据。


   第十七条 先行登记保存证据后,登记管理机关应当在7日内作出以下处理决定:


   (一)对依法应予没收的物品,依照法定程序处理;


   (二)对依法应当由有关部门处理的,移交有关部门;


   (三)不需要继续登记保存的,解除登记保存,并根据情况及时对解除登记保存的证据采取记录、复制、拍照、录像等措施。


   第十八条 办案人员应当围绕证据的关联性、合法性和真实性,针对有无证明效力对证据进行核实。


   第十九条 对收集到的证据材料,办案人员应当制作证据目录,并对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明。


  

  第三章 行政处罚的决定

     第二十条 案件调查终结,办案人员应当制作案件调查终结报告。


   案件调查终结报告的内容包括:社会组织的基本情况、调查过程、案件事实、法律依据、处理建议等。


   办案人员应当将案卷交登记管理机关法制工作机构或者法制工作负责人进行书面审核。审核后,由办案人员将案卷及审核意见报登记管理机关负责人审批。


   第二十一条 登记管理机关在作出行政处罚决定之前,应当制作行政处罚事先告知书,告知当事人拟作出行政处罚的事实、理由及依据,并告知当事人依法享有陈述、申辩的权利和其他权利。


   当事人可以自收到行政处罚事先告知书之日起3个工作日内提出陈述和申辩。陈述和申辩可以书面或者口头形式提出。当事人口头提出的,办案人员应当制作陈述笔录,交由当事人核对无误后签字或者盖章。


   第二十二条 登记管理机关作出限期停止活动、撤销登记以及较大数额罚款处罚的决定前,应当告知当事人有要求举行听证的权利。当事人要求听证的,应当在登记管理机关告知后3个工作日内提出。登记管理机关应当在听证的7日前,通知当事人举行听证的时间、地点。


   第二十三条 当事人逾期未提出陈述、申辩或者要求组织听证的,视为放弃上述权利。


   登记管理机关应当充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行复核。


   第二十四条 登记管理机关负责人应当对案件调查结果进行审查,根据不同情况分别作出如下决定:


   (一)确有应受行政处罚的违法行为的,根据情节轻重及具体情况,作出行政处罚决定;


   (二)违法行为轻微,依法可以不予行政处罚的,不予行政处罚;


   (三)违法事实不能成立的,不得给予行政处罚;


   (四)违法行为涉嫌构成犯罪的,移送司法机关。


   对案件情节复杂或者重大违法行为给予限期停止活动、撤销登记以及较大数额罚款等较重处罚的,登记管理机关的负责人应当集体讨论决定。


   第二十五条 登记管理机关决定对社会组织给予行政处罚的,应当制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当载明下列事项:


   (一)当事人的姓名或者名称、地址;


   (二)违反法律、法规或者规章的事实和证据;


   (三)行政处罚的种类和依据;


   (四)行政处罚的履行方式和期限;


   (五)不服行政处罚决定,申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;


   (六)作出行政处罚决定的登记管理机关名称和作出决定的日期。


   行政处罚决定书应当加盖作出行政处罚决定的登记管理机关的印章。


   第二十六条 行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人,由当事人在送达回证上记明收到日期,签名或者盖章。当事人不在场的,应当在7日内依照本规定将行政处罚决定书送达当事人。


  

  第四章 行政处罚的执行

     第二十七条 当事人对登记管理机关的行政处罚决定不服,申请行政复议或者提起行政诉讼的,行政处罚不停止执行,法律另有规定的除外。


   第二十八条 登记管理机关对当事人作出罚款处罚的,应当严格执行罚款收缴分离制度。登记管理机关及办案人员不得自行收缴罚款。当事人应当自收到行政处罚决定书之日起15日内到指定银行缴纳罚款。


   第二十九条 依法没收的非法财物,按照国家有关规定处理。


   第三十条 社会组织被限期停止活动的,由登记管理机关封存登记证书(含正本、副本)、印章和财务凭证。停止活动的期间届满,社会组织应当向登记管理机关提交整改报告。


   第三十一条 登记管理机关依法责令社会组织撤换直接负责的主管人员的,社会组织应当在登记管理机关规定的期限内执行。


   第三十二条 登记管理机关对社会组织作出撤销登记决定的,应当收缴登记证书(含正本、副本)和印章。社会组织拒不缴回或者无法缴回的,登记管理机关可以公告作废。


   第三十三条 当事人逾期不履行行政处罚决定的,登记管理机关可以采取下列措施:


   (一)到期不缴纳罚款的,每日按罚款数额的百分之三加处罚款,加处罚款的标准应当告知当事人,加处罚款的数额不得超出原罚款数额;


   (二)申请人民法院强制执行;


   (三)法律规定的其他措施。


  

  第五章 送达

     第三十四条 办案人员送达法律文书应当有送达回证,由受送达人在送达回证上记明收到日期,签名或者盖章。


   受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。


   第三十五条 送达法律文书,应当直接送达受送达人,由社会组织的法定代表人、主要负责人或者负责收件的人签收;受送达人有委托代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人已向登记管理机关指定代收人的,送交代收人签收。


   第三十六条 受送达人拒绝签收法律文书的,送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒绝签收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把法律文书留在受送达人的住所,即视为送达。


   有关基层组织或者所在单位的代表及其他见证人不愿在送达回证上签名或者盖章的,由送达人在送达回证上记明情况,把送达文书留在受送达人住所,即视为送达。


   第三十七条 直接送达法律文书有困难的,有管辖权的登记管理机关可以委托其他登记管理机关代为送达,或者邮寄送达。邮寄送达的,以回执上注明的收件日期为送达日期。


   第三十八条 本章规定的其他方式无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过60日,即视为送达。采用公告送达方式的,应当在案卷中记明原因和经过。


  

  第六章 结案、归档

     第三十九条 有下列情形之一的,应予结案:


   (一)行政处罚案件执行完毕的;


   (二)作出不予行政处罚决定的;


   (三)作出不得给予行政处罚决定的;


   (四)作出移送司法机关决定的。


   第四十条 结案后,登记管理机关应当按照下列要求及时将案件材料整理归档:


   (一)案卷应当一案一卷,案卷可以分正卷、副卷;


   (二)各类文书和证据材料齐全完整,不得损毁伪造;


   (三)案卷材料书写时应当使用钢笔、毛笔或者签字笔。


   第四十一条 卷内材料应当按照处罚决定书和送达回证在前、其余材料按照办案时间顺序排列的原则排列。


   立案审批表等审批表和内部批件可以放入副卷。


   卷内材料应当编制目录,并逐页标注页码。


   第四十二条 案卷归档后,任何人不得私自增加或者抽取案卷材料。未经批准,任何单位和个人不得查阅案卷。


  

  第七章 附则

     第四十三条 本规定有关期间的规定,除注明工作日外,按自然日计算。


   期间开始的时和日不计算在内。期间不包括在途时间,期间届满的最后一日为法定节、假日的,以节、假日后的第一日为期间届满的日期。


   第四十四条 本规定自2012年10月1日起施行。



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