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公司法律形态结构改革的走向/王保树

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 05:59:18  浏览:8015   来源:法律资料网
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关键词: 公司法律形态/封闭公司/公开公司/公司法体系一元化
内容提要: 现行公司法上,公司法律形态存在着结构性问题。有限责任公司虽属封闭公司,但没有涵盖发起设立股份有限公司,而股份有限公司却容纳了公开公司和封闭性的发起设立股份有限公司。这种结构导致了封闭公司适用不同规则,公开性股份有限公司、封闭性股份有限公司适用同样的规则。公司法改革的取向是整合封闭公司资源,重塑有限责任公司形态,涵盖所有封闭公司,并使股份有限公司仅具有公开公司特点,不再涵盖发起设立的公司。在此基础上,同一法律形态的公司适用同样的规则,以利公司法现代化。同时,实现公司法体系一元化,外商投资有限责任公司与内资有限责任公司并轨,这是重塑有限责任公司形态的应有内涵。


一、引言

公司法的结构是有不同意义的。规范结构是公司法结构的一种重要形态,由于公司法所调整的社会关系的不同,需要拘束力不同的法律规范和对行为后果作出不同效力判断的规范,因此公司法就有了由任意性规范和强制性规范构成的公司法结构。前者,包括两种重要的规范,即选择适用的规范,仅在当事人选择才适用的规范;排除适用的规范,即仅在当事人不排除时才适用的规范。后者,也包括两种重要的规范,即效力否定规范,指设定效力条件或否定效力的规范;管理规范,即规定一定当事人承担责任但不规定否定效力的规范。以上,是公司法规范结构的构成所不可能缺少的,不存在谁更重要的问题但是,基于公司法的性格,随着一个国家市场经济成熟程度的提高,公司法的改革总是向强制性规范减少、任意性规范增多的方向发展。

公司法结构的另一种表现形态,是表现公司法律形态的规范及其相关规范的结构。有的学者提出,在不同国家的法律体系中,商事公司法的共同结构是什么?虽然很少有公司法学者问及这一问题,但回答这一问题对公司法的比较研究来说至关重要。各国公司组织形式内在的共性令人瞩目,从而提出公司法的五大法律特征:法律人格;有限责任;股份自由转让;董事会结构下的授权经营管理;以及投资者所有权。[1]根据这五个特征,有学者将公司法律形态结构视为多元的附属性或者部分性的公司立法结构。前者,如外商投资公司的专门立法。后者,如分别界定公司实体形态的公司立法结构[2],实际是一般公司立法结构。在这种公司法结构中,并非所有公司法律形态都具备上述五个特征。譬如,凡是采用有限责任公司形式的,该公司均不实行股份自由转让的原则。

公司法结构不是为了存在而存在的,它总是要为了市场经济的发展而存在与发展的。当它不能满足市场经济发展的需求时,就不可避免地要对它进行改革,尽管人们提出问题的角度有差别。自1993年我国颁布《公司法》以来,公司法的改革也一直成为人们关注的话题,有些话题一直延续到现在,诸如股东股权的确认,资本制度的完善,公司治理的健全,公司收购中的董事义务,公司法人格否认,股东代表诉讼,公司诉讼的特点等,至今都是人们探讨的重心。无疑,这些问题的研究与解决,促进了公司法的现代化。但是,这些方面的改革并不具有上述结构性的内涵。现在,我国已积累了公司法实践的经验和理论研究的成果,有必要、有条件进行不同于上述个别性领域特征的结构性改革。但是,结构性改革的范围宽广,不可能在一篇论文中进行较彻底的讨论,加之2005年《公司法》在规范结构改革已取得进展,本文仅将公司法律形态结构改革作为探讨的范围。实现外商投资有限责任公司和股份有限公司法律规范与公司法一体化的问题与现有公司法内部公司法律形态机构改革不完全相同,它还涉及公司法体系的完善,但两者是有紧密联系的,因而在本文一并讨论。

二、公司法律形态结构改革是公司法改革与发展的重要元素

改革是公司法发展与现代化的动力。因此,自有公司法律制度以来,人们一直在进行公司法律形态结构的改革,这是公司法改革与发展的一部分。在大陆法系国家,最早为人们采用的是股份有限公司制度,而后,1892年的?怨?状戳擞邢拊鹑喂?局贫取U饬街止?拘翁?⒋妫?冉饩隽舜笮凸?镜纳枇⒂朐擞?奈侍猓?参?蹲收呓?⒅行⌒凸?荆?捎霉?拘问骄???峁┝朔奖恪5鹿?д呷衔??队邢拊鹑喂?痉ā返木?靡庖宀⒉谎怯凇豆煞莘ā?3]。当今?怨?挠邢拊鹑喂?靖叽?0万。可见,在公司法律形态中增加有限责任公司的生命力。

在英美法系国家,美国是公司法律形态结构改革的典型。进入19世纪,美国开始有了自己的成文公司法,1811年的纽约州《普通公司法》开了这一立法的先河。自此,美国的州法和联邦法都曾进行公司法律形态的结构改革。第一次重大改革,是以马萨诸塞州1830年的一项法律以废除股东无限责任为契机,确认有限责任原则的普遍适用,从而使股东承担有限责任的公司成为公司中的主体;第二次重大的结构性改革,是增加了较传统公司形态更为灵活的有限责任公司(LLC)。这次改革开始于1977年怀俄明州颁布的《有限责任公司法》,以后各州相继颁布有限责任公司法。1994年,美国“统一州法全国委员会”制定了《统一有限责任公司法》,确认了这种公司形态在整个美国公司法律形态结构的地位。该公司与其他公司一样是法人,但股东之间有如合伙人一样的灵活关系。并且,只是由股东缴纳所得税,公司无需缴纳企业所得税。

公司法律形态结构改革也贯穿于我国公司立法之中。我国早期的公司立法是在50年代的私营经济和公私合营经济的范围内进行的。1950年12月29日颁布的《私营企业暂行条例》[4]规定了无限责任公司、有限责任公司、两合公司、股份有限公司、股份两合公司等五种公司形态,大体上与建国前的公司法律形态结构相同。1954年9月5日公布的《公私合营工业企业暂行条例》[5]是规范公私合营企业(即公私合资并由国家派代表参加经营管理的企业)的法规,但从其内容上考察,它实质是上述有限责任公司特殊形态的规定。

两个法规表明,早期的公司立法虽然粗糙一些,但却全面确认了公司的主要形态。1956年第一季度末私营工商业实现了全行业公私合营,《私营企业暂行条例》不再有发生作用的领域,有关无限公司、两合公司、股份有限公司、股份两合公司的法律规范也随之暂时消失。1956年2月10日,国务院颁布并执行《关于在公私合营企业中推行定息办法的规定》,公私合营企业不论盈亏,均按季付给私股股东以股息,私股息率的幅度为一厘至六厘。同年7月26日,国务院在其《关于对私营工商业、手工业、私营运输业的社会主义改造中的若干问题的指示》中将私股息率统一规定为年息5%,连续支付七年(后又延长三年)。至此,私股的股份实际上变为债,私股股东变为债权人,《公私合营工业企业暂行条例》所规范的有限责任公司也暂时归于消失。此后23年,中国公司的法律形态结构不再存在。1979年,有限责任公司率先在外商投资企业中恢复。1993年12月29日颁布的《公司法》确认了我国现存的由有限责任公司和股份有限公司两种形态构成的公司法律形态结构。立法者考虑到,即使大陆法系国家和地区仍然采用无限责任公司和两合公司,但与股份有限公司和有限责任公司相比数量较少,并且,投资者如选择承担无限连带责任和无限责任,可以分别选择合伙企业和个人独资企业。因此,对于建国初期曾经规定的无限责任公司、两合公司及其他公司形态未作规定。

显然,公司法律形态结构的改革并不局限于公司形态增加,它也表现为公司形态的减少与调整中。再者,公司法律形态结构的改革并不专注于公司形式的变化,而是结合公司形态变化而富有生命力内涵的革新。这种改革,是公司法和市场经济实践互动的结果,而这种互动大多表现为公司法对市场经济需求的满足。一方面,市场经济需要公司法刺激投资者投资的积极性,亦即采用鼓励投资,方便投资的法律措施;另一方面,市场经济需要公司法创造资本流动的环境。公司法律形态结构改革的着眼点恰恰是从根本上解决这些问题,而不是个别性地暂时地解决这些问题。

公司法律形态结构改革的推动者是投资者,因为他们是改革成果的享用者和受惠者,对市场经济的需求反映最敏感。换言之,市场经济是不是需要公司法律形态结构改革,投资者最先能够觉察出来。并且,市场的需要总是透过投资者的需要体现出来。

观察公司的发展历史,股份有限公司最先出现在社会经济生活中,并最全面地反映了上述公司的五大特征,为促进投资、推进资本市场发挥了重要作用。但是,随着市场经济的发展,股份有限公司越来越成为大型公司的代表。由此,不能不发生疑问:公司只能采用股份有限公司?市场经济只需要大企业?显然不是。社会经济发展中有不可替代的多种产业存在,大、中、小企业对其各有适应性,不能试图让投资者都采用大企业,也不能仅要投资者采用股份有限公司形态。相反,投资者不仅需要大企业,也需要小企业;不仅需要股份有限公司,也需要股份有限公司以外的其他公司形态。

尤其是当股份有限公司成为唯一公司形式时,实际上,有限责任也就成为股份有限公司股东唯一的享有者。其他投资者不能在投资设立企业中享受有限责任待遇。如果说有限责任原则的出现是人类社会经济发展的一大进步,它使投资者摆脱了从自然人企业到合伙企业所实行的投资者负无限责任、无限连带责任的困扰,那么,有限责任原则仅适用于采用股份有限公司形态的大企业,中小企业被排除在有限责任原则适用范围之外,这显然是有违公平的。如果不重视这种公平原则惠及市场经济需要的各种企业的必要性,仅仅着眼于大企业,则将打击中小企业。中小企业投资者不能享受有限责任原则所带来的利益,则无法进一步刺激他们投资的积极性,中小企业难以发展。正像美国马萨诸塞州的法学家所指出的,“这种让个人承担责任的做法把制造业的资本从马萨诸塞州抽走了。……不少人已经看到,它所造成的不良后果是十分严重的。”[6]所以,人们产生了通过公司法律形态结构改革扩大有限责任原则适用范围的需求。这表明,公司法发展的重要任务之一就是要不断地解决投资者对有限责任的追求与有限责任原则适用范围狭窄的矛盾。公司法律形态结构改革的最先发现者是投资者,利益的驱使使他们成为了这一改革的推动者。正是在投资者推动下,?怨?诠煞萦邢薰?局?獯丛炝擞邢拊鹑喂?荆幻拦?诠?局邢仁瞧毡椴捎昧擞邢拊鹑危?潭?丛炝擞邢拊鹑喂?荆?LC);我国舍去了无限责任公司、两合公司、股份两合公司形态,仅采股份有限公司和有限责任公司形态。

三、公司法律形态结构改革应使有限责任公司与股份有限公司的区分更有实际意义

(一)中国公司法律形态的法律规则

2005年的《公司法》第2条规定,本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。立法工作者将该规定视为关于公司形式即公司形态的规定[7]。

外商投资企业法作为另一种体系也对公司形态做出了规定。《中外合资经营企业法》第4条规定,合营企业的形式为有限责任公司。同时,该条第2款规定,在合营企业的注册资本中,外国合营者的投资比例一般不低于25%。第1条规定,外国公司、企业和其它经济组织或个人,按照平等互利的原则,经中国政府批准,在中华人民共和国境内,同中国的公司、企业或其它经济组织共同举办合营企业。《中外合作经营企业法》第1、2条规定,外国的企业和其他经济组织或者个人按照平等互利的原则,同中华人民共和国的企业或者其他经济组织(以下简称中国合作者)在中国境内共同举办中外合作经营企业合作企业。符合中国法律关于法人条件的规定的,依法取得中国法人资格。《中外合资经营企业法实施条例》第16条规定,合营企业依法取得法人资格的,为有限责任公司。《外资企业法实施细则》第18条外资企业的组织形式为有限责任公司,经批准也可以为其他责任形式。以上表明,在外商投资企业法中,除中外合作经营企业法和外资企业法规定的不具有法人资格的合作经营企业与采用其他责任形式的外资企业外,均采用有限责任公司。但是,该有限责任公司必须至少有一个外资股东。根据我国《公司法》第218条规定,外商投资的公司应包括外商投资的有限责任公司和股份有限责任公司,但是由法律、行政法规作出规定的仅上述有限责任公司。外商投资股份有限公司是由原外贸部颁布的《关于设立外商投资股份有限公司若干问题的暂行规定》(1995年1月10日)作出规定的,该规定第2条:“本规定所称的外商投资股份有限公司是指依本规定设立的,全部资本由等额股份构成,股东以其所认购的股份对公司承担责任,公司以全部财产对公司债务承担责任,中外股东共同持有公司股份。外国股东购买并持有的股份占公司注册资本25%以上的企业法人。”该规定所称的股份有限公司,除对外国股东及其持股比例要求外,基本与公司法上的股份有限公司相同。

(二)学术界对有限责任公司与股份有限公司区分点的选择

基于人们对公司法现象的不同认识,理论上对于上述公司法律形态的结构,特别是对不同公司法律形态的区别,有不完全相同的观点。有的将有限责任公司的特点归纳为:(1)是一个资合公司,但具有较强的人合因素。(2)各股东的出资共同组成公司的资本,但这些资本不需要划分为等额股份。(3)不对外发行股票,设立程序相对简单,设立成本较低。(4)有限责任公司的治理结构相对灵活。(5)有限责任公司因具有人合性,其股东的权利转让一般受到章程的限制,不能像股份有限公司股票那样可以自由流通。将股份有限公司的特点归纳为:(1)是典型的资合公司;(2)股份有限公司设立需要履行严格的程序;(3)须有健全的组织机构;(4)如果章程不限制,公司的股份一般可以自由转让。[8]有的则在肯定上述有限责任公司与股份有限公司特点的同时,还强调两者的差别在于有限责任公司股东出资的非股份性与股份有限公司资本的股份性、有限责任公司资本的封闭性与股份有限公司资本募集的公开性、股份有限公司经营的公开性。[9]有的则认为,有限责任公司与股份有限公司的关键区别不在于股东人数之多寡,而在于公司资本是否分为等额股份。[10]

上述对有限责任公司和股份有限公司特点的理论描述可以说是从不同角度对两者区别点的挖掘。但是,许多问题需要再认识。

资合公司到底能够在多大程度上区别有限责任公司和股份有限公司?对于这个问题,既要注意有限责任公司创设国的态度,也要注意我国公司法的实践。在资合公司标准面前,创设有限责任公司的德国并不将有限责任公司兼有的人合性看得那么重要,而是强调资合公司是两者的共同特征。甚至认为,有限责任公司是立法者在股份有限公司之外创设的资合公司的第二种形式[11],或者认为,有限责任公司是作为一种小型股份有限公司而创设的[12]。就我国公司法的实践而言,股东会(或股东大会)上表决权的计算、决议通过采用的“资本多数决”、普通股股利分配的标准,均表现了资合公司的特点。因此,以资合公司标准揭示两种公司形态的差别,是很难取得满意结论的。

资本划分等额股份在区分有限责任公司和股份有限公司有实际意义吗?依照我国公司法的规定,股份有限公司资本须划分为等额股份,而有限责任公司资本则不要求其划分为等额股份。这种区分无疑会有利于股份有限公司发行股票和为有限责任公司设立提供方便,但?]有改变它们资合公司的本质与共性,而只是作为资合公司的表现形式不同而已,因而作为其间的区分点并无多大意义。上述的区分点是有意义的,但其不具有本质性。本质的问题是孰封闭孰公开没有引起人们足够的重视。封闭性与公开性的差别何在?这是非常值得重视的问题。无疑,从我国公司法现状出发,完全将有限责任公司、股份有限公司与封闭公司、公开公司(也称“公众公司”,以下相同)对应,将会遇到严重的困难。股份有限公司包容性太强了,以至于它应有的特色被淹没了。如果将它作为公开公司,固然有其正确性的一面(如其中的上市公司),但没有将所有股份有限公司(如发起设立的股份有限公司)涵盖进来;如果将其作为封闭公司,显然又被忽视了公开公司(如其中的上市公司)的一面。换言之,以公开性揭示我国现行公司法上的股份有限公司是难有准确性的,也不利于公司法律形态结构改革。同样,将封闭公司视为我国现行公司法上的有限责任公司,在范围上也是失当的,封闭公司远比有限责任公司的范围大。从比较法的观点看,国外对有限责任公司特点的关注是与我国学者类似的。他们将有限责任公司的特点描述为:有限责任公司定位为小型公司或中小型公司,即在净资产、总销售额、从业人员数额等方面,均属于比较小的规模[13];有限责任公司具有封闭性,仅在少数股东之间封闭运营[14];有限责任公司的人合性,“即在有限责任公司的成员之间,存在着某种个人关系,这种关系很象合伙成员之间的那种相互关系”[15],对股东的数量及股东的变动特别做了限制[16]。但对于公开公司的揭示则不完全与我国学者相同。他们强调股份有限公司的上市公司(但不限于上市公司)是公开公司。换言之,公开公司是通过证券市场筹措资金,股份在市场上自由交易的公司,包括上市公司、柜台交易公司等[17]。公开公司的最狭义的意义,是其股份在证券交易所进行交易的股份有限公司[18],但现在对公开公司坚持如此狭义的理解已经比较少了。这里,关键是公开与封闭的本质差别。问题不在于公司经营规模的大小,而在于公司资本是否公开募集,股份是否在证券交易所交易、流通。[19]

四、公司法律形态结构改革的路径与方法:有限责任公司与发起设立股份有限责任公司制度的一体化

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中国保险监督管理委员会关于印发《中国保险监督管理委员会信访投诉工作暂行办法》的通知

中国保险监督管理委员会


中国保险监督管理委员会关于印发《中国保险监督管理委员会信访投诉工作暂行办法》的通知
中国保险监督管理委员会




机关各部门:
《中国保险监督管理委员会信访投诉工作暂行办法》已经会领导批准,现印发给你们,请认真遵照执行。执行过程中有何意见和建议,请及时与政策法规部信访投诉处联系。
特此通知


第一章 总则
第一条 为规范保险信访投诉工作,加强保险监管,促进保险业健康发展,保护社会公众利益,根据国务院《信访条例》和中国保险监督管理委员会(简称“中国保监会”)的职能及职权范围,制定本办法。
第二条 处理社会信访投诉,要实事求是,认真负责,坚持原则,根据国家有关保险的法律法规,按照“统一管理、分级负责、归口处理,谁主管、谁负责”的原则,及时、就地依法解决问题。
第三条 中国保监会的信访投诉由政策法规部信访投诉处组织办理。各业务部门以及中国保监会派出机构要设信访投诉工作联系人,各级领导要亲自批阅、处理重要来信、来访,研究解决信访问题。

第二章 信访投诉受理范围
第四条 中国保监会受理、办理社会信访投诉范围包括:
(一)保险机构经办保险业务中的违法、违规行为;
(二)非法设立保险机构、非法经营保险业务或保险中介业务;
(三)保险机构及其分支机构负责人的违法、违规行为;
(四)中国保监会及其派出机构工作人员违法、违纪和失职行为;
(五)有关侵害保险合法权益的行为;
(六)对保险工作的批评、意见和建议;
(七)其他信访事项。

第三章 处理信访投诉分工
第五条 凡向中国保监会的社会信访投诉和中办、国办信访局及有关部门转来的社会来信来访,均由信访投诉处统一拆封、接待、登记和分转,按中国保监会各部门及其派出机构的职能分工,归口进行处理。
(一)属于保险机构经办保险业务中的违法、违规问题,由有关业务监管部门或当地中国保监会派出机构负责处理;
(二)属于非法设立保险机构、非法经营保险业务或保险中介业务问题,由有关业务监管部门商政策法规部处理;
(三)属于保险机构及其分支机构负责人及财务人员违法、违规行为问题,由有关业务监管部门商人事部门提出处理意见;其中,涉及保险公司法人机构高级管理人员的,应上报主席或分管副主席,视具体情况批转有关部门处理。
(四)属于中国保监会及其派出机构工作人员违法、违纪和失职等问题,涉及处级以上(含处级)干部,应上报主席和分管副主席批示,由中国保监会党委、纪委按领导批示及有关规定处理;处以下干部,分别由中国保监会及其派出机构的党委、纪委按有关规定处理。
(五)属于对保险工作的批评、意见和建议,视其内容分别送中国保监会有关业务部门或有关保险机构处理。
第六条 涉及保险机构及其工作人员、中国保监会及其派出机构工作人员触犯刑法及违反保险法规以外法律法规的举报,转交当地司法机关或有关主管机关处理。
第七条 有关保险合同方面的一般性投诉,以及关于侵犯信访投诉人的有关保险合法权益的问题、属于保险公司业务范围内存在问题的举报,由信访投诉处直接转交各保险机构总公司有关部门处理;保险当事人对保险机构处理投诉结果持有争议的,应告之投诉人通过诉讼、仲裁方式解
决;对司法机关关于保险法规、合同方面的咨询,由政策法规部和业务监管部门解释。
第八条 信访中涉及到的重大问题和中央、国务院领导同志批办的重要信件,应报请中国保监会分管副主席和主席阅批。

第四章 信访投诉的处理程序
第九条 信访投诉处对收到的信访投诉应编号登记,对需要办复和需要立案处理的,按处理信访投诉分工及时转交有关单位办理。
第十条 中国保监会各部门及派出机构对交办的信访投诉案件,一般应自收到之日起10个工作日之内办结,不能按期办结的应说明理由;重大、复杂案件应在60日内办结;特别重大、复杂的案件或涉及范围较宽的案件,经委领导批阅,可以延期办理。结案后,负责处理的部门应当
及时写出处理结果报告,送信访投诉处备案。
第十一条 对转交各保险机构处理的投诉案件,要限定处理时间,并要求各保险机构将处理结果书面报信访投诉处备案。
第十二条 信访投诉处应定期向承办单位催办,记录处理结果,并视具体情况回复信访投诉人。
第十三条 一般信件由办理单位保存,一年后可自行销毁;对重要的、需立案处理的信件,由办理单位立卷归档。
第十四条 各部门要注意从信访投诉中发现有价值的信息和重要的、有代表性的问题,并进行分析,及时提供给领导和有关部门参考。
信访投诉处应定期对接待信访投诉中的重大问题和倾向写出信访投诉综述和重要信访情况摘要,提交委领导参阅。

第五章 处理信访投诉注意事项
第十五条 各单位在处理信访投诉工作中要认真履行职责,不推诿敷衍。对属于职权范围内的要认真处理;对不属于职权范围内的要负责提出转办意见。
第十六条 对已经或者应当通过诉讼、行政复议、仲裁解决的事项,应告之信访人依照有关法律、行政法规办理。
第十七条 对于可能造成影响的重大和紧急的信访事项,有关单位领导要出面采取措施,果断处理,防止产生不良影响。
第十八条 对来访人违反国家《信访条例》,擅自闯入办公场所,在机要部门逗留等行为,信访工作人员应及时劝阻,情节严重的,应当商本单位保卫部门按有关规定处理。
第十九条 对揭发、控告中国保监会及其派出机构工作人员的信件,要视情节轻重酌情处理,不得将原件或任何形式的复印件转给被举报人,特别是不得将举报人情况告知被举报人。对批评工作缺点的信件,为有利于改进工作,经领导同意后也可转到被批评单位,但一定要注意保护信
访人。
第二十条 树立全心全意为人民服务的思想,认真及时处理社会信访投诉,对不属于保监会职责范围内的事或办不到的事要耐心解释,讲明道理,做好教育疏导工作,不激化矛盾。
第二十一条 要坚持原则,秉公办事,不循私情,廉洁自律,自觉抵制不正之风。
第二十二条 在接待和处理社会信访投诉工作中,要严守党和国家秘密。

第六章 附则
第二十三条 本办法由中国保监会政策法规部负责解释和承办修订事宜。
第二十四条 本办法自1999年1月11日起施行。



1999年1月11日

佛山市土地市场管理办法

广东省佛山市人民政府


佛府〔2002〕34号


  关于印发《佛山市土地市场管理办法》的通知

各市、区人民政府,市府直属各单位:
  现将《佛山市土地市场管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。在执行过程中有何问题,请径向市国土资源局反映。

二○○二年六月十九日

佛山市土地市场管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强本市国有土地市场的管理,规范市场行为,维护土地所有者和使用者的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《广东省〈实施中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定,结合本市的实际情况,制定本办法。
第二条 任何单位和个人,除法律另有规定外,均可依照本办法的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。
第三条 佛山市土地行政主管部门依法对本市国有土地使用权实施出让、租赁、作价出资或入股以及土地使用权转让、出租、抵押、终止等进行监督管理。
第四条 本市市辖区范围内的国有土地,除市政府另有规定外,均实行有偿使用制度。通过出让、转让方式受让土地或利用划拨土地改变用途增加容积率的,土地使用者必须向市政府缴交地价或补交土地使用权出让金(以下简称出让金)。
利用划拨土地进行各种生产经营活动或出租,都必须实行有偿使用。
第五条 调整本市市辖区基准地价及各类型用地的标定地价、出让底价、出让金、地租标准,由市土地行政主管部门会同市物价部门根据社会经济发展变化及当地土地市场行情拟定,报市政府批准后执行。
第六条 国有土地使用权出让计划、新增经营性房地产项目用地投放计划,由市土地行政主管部门会同计划、建设、财政等相关部门拟定。计划包括用地投放量、土地收入、土地开发投入等内容。计划报市政府批准后,由市土地行政主管部门负责组织实施,相关部门要积极配合以确保计划的落实。要建立以供给引导需求的用地供应机制。
第七条 建立健全土地公开交易制度。在本市市辖区范围内,所有按省政府要求纳入公开交易的土地交易行为,必须在佛山市土地交易中心办理手续。

第二章 国有土地使用权出让

第一节 出 让

第八条 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向政府支付土地使用权出让地价或出让金的行为。
第九条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市土地行政主管部门会同建设部门共同拟定方案,按照规定的批准权限报经批准后,由市土地行政主管部门实施。
第十条 市土地行政主管部门与土地使用者签订土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则。
通过出让方式取得的土地使用权,可以依照国有土地使用权出让合同的约定进行转让、出租、抵押。
第十一条 土地使用权出让的最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(三)其余用途用地五十年;
土地出让年限自国有土地使用权出让合同规定应付齐出让地价或出让金之日起算。
第十二条 土地使用权出让,可采取协议、招标、拍卖的方式进行。新增经营性房地产用地必须以公开招标、拍卖方式出让。
第十三条 土地使用者通过协议出让方式取得土地使用权的,实行用地预约制度。土地使用者提出用地申请时,必须办理用地预约手续,与市土地行政主管部门签订用地预约协议。
第十四条 通过协议出让方式取得土地使用权,土地使用者需负责支付征地补偿费及征地有关税费的,在付清征地补偿费及征地有关税费后,市土地行政主管部门方可实施出让;使用旧区土地,土地使用者需负责拆迁补偿的,在土地使用者与被拆迁人签订拆迁安置协议后,市土地行政主管部门方可实施出让。
第十五条 土地使用者应在按土地使用权出让合同规定付清全部地价或出让金后三十日内到市土地行政主管部门办理登记,领取土地使用证。
第十六条 在规划批准文件仍生效时,因社会公共利益需要,需更改已出让地块的规划要求造成土地价值下调的,必须报经市政府批准后方可实施,并根据土地使用者的实际使用年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第十七条 土地使用者需要改变原批准的土地用途或虽不改变土地用途但增加容积率的,必须取得市土地行政主管部门及市建设部门的同意,签订或重新签订国有土地使用权出让合同,调整出让地价或出让金。
第十八条 通过招标、拍卖出让方式取得房地产经营用地而未具有房地产经营权的土地使用者,可凭出让合同向有关部门办理出让地块的专项经营权。

第二节 国有土地租赁

第十九条 国有土地租赁是指国家以土地所有者的身份通过租赁方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者每年向政府支付地租的行为。国有土地租赁是国有土地使用权出让方式的补充,土地所有权人为出租人。
对经营性房地产开发用地,不得采取租赁的方式供地。
第二十条 国有土地租赁必须签订国有土地租赁合同。国有土地租赁合同由市土地行政主管部门与土地使用者签订。
土地使用者应在签订国有土地租赁合同并支付首期地租后三十日内到市土地行政主管部门办理登记。
国有土地租赁年限自国有土地租赁合同规定土地交付使用之日起算。
第二十一条 国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的最高年限。临时改变用途的用地最长期限不得超过两年。
第二十二条 通过国有土地租赁而取得的土地使用权(不含临时用地),经政府同意,土地使用者与市土地行政主管部门签订出让合同,缴齐地价或出让金后,可转为出让。
通过国有土地租赁而取得土地使用权的(不含临时用地),土地使用者领有土地使用权证,建成建筑物后,可以领取建筑物的房屋所有权证,并可依照国有土地租赁合同的约定连同建筑物进行转让、出租、抵押。
第二十三条 通过国有土地租赁而取得土地使用权的土地使用者,需改变土地用途或虽不改变土地用途但增加容积率的,必须取得市土地行政主管部门及市建设部门的同意,并需与市土地行政主管部门重新签订租赁合同,调整地租。

第三节 国有土地使用权的收回、续期和终止

第二十四条 市政府因实施旧区连片改造需要使用企业土地或企业需通过盘活存量土地资产用于解困,市土地行政主管部门可根据市政府的要求,对原用地者取得的土地使用权予以有偿收回。收回时对企业可给予适当补偿,补偿标准可根据土地取得方式、土地开发的实际情况确定。
第二十五条 通过出让或国有土地租赁方式取得的土地使用权,除法律、法规另有规定外,有下列情况之一者,市土地行政主管部门报市政府同意后可无偿收回土地使用权:
(一)国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但因社会公共利益需要未获批准的;
(二)未按国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定缴交出让地价、出让金或地租且逾期超过六个月的;
(三)未按国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定的时间动工或竣工,且逾期超过两年的;
(四)未办理有关手续擅自改变土地用途的。
第二十六条 通过出让或国有土地租赁方式取得的土地使用权,除第二十五条所列的情况外,一般不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,经报市政府批准后方可收回。提前收回土地,应根据使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十七条 国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应予批准。经批准续期的,应当重新签订国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同,依照合同约定支付出让金或地租。
第二十八条 土地使用权因土地使用年限届满、提前收回以及土地灭失等原因而终止。
土地使用权终止的,土地使用者必须在权利终止后十五日内办理注销登记。

第三章 国有土地使用权转让

第二十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与。
土地使用权与地上建筑物、其他附着物的所有权,在转让时必须同时进行,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第三十条 未有建成建筑物或虽建成建筑物但需拆除重建的国有土地使用权转让,有下列情况之一者,转让方必须报经市土地行政主管部门及相关部门审核同意;依法应当报市人民政府批准的,由市土地行政主管部门及相关部门审核后报市政府批准。经批准后,转让双方方能签订土地转让合同:
(一)以有偿方式取得的国有土地使用权的首次转让;
(二)转让的土地使用权属以优惠价格(含限定自用,下同)出让方式取得的;
(三)转让的土地使用权属划拨方式取得的;
(四)转让同时改变土地用途的;
(五)土地使用权需要分割的;
(六)法律、法规规定应当报经批准的其他情况。
第三十一条 转让合同签订后三十日内,转让双方必须到市土地行政主管部门办理转让手续,否则按非法转让土地处理。办理登记后,转让合同方始生效。
转让双方缴齐应向政府缴交的各种款项,受让方取得转让方或拍卖机构允许其取得土地使用权的书面承诺后,市土地行政主管部门根据受让方的申请核发土地使用证。
第三十二条 有下列情况之一者,土地使用权不得转让:
(一)土地权属有争议的;
(二)未依法领取土地证书的;
(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;
(四)县级以上人民政府决定收回土地使用权的;
(五)共有土地使用权未经共有人书面同意的;
(六)法律、法规禁止转让的。
第三十三条 任何单位或个人不得以规划、土地、房产等行政主管部门发出的许可证或文件作为合作条件与他人合作开发房地产或进行商品房预售、出售。
第三十四条 以出让方式取得的土地使用权,必须在缴清地价或出让金,取得国有土地使用权证,并按法律、法规的规定和出让合同约定对土地进行了投资开发后,方可进行转让。
未完成开发的房地产项目,符合前款条件,可实施项目转让。转让双方应到该项目原批准立项和开工计划的机关办理项目立项或开工计划的变更手续,到市土地行政主管部门办理核准和土地使用权变更登记手续,到建设部门办理有关变更手续。
第三十五条 以优惠价格受让取得的土地使用权经批准转让的,须重新签订出让合同,调整出让地价或出让金,并在转让方缴齐地价或出让金后,土地使用权方能转让。
第三十六条 以国有土地租赁方式取得的土地使用权经批准转让的,转让方到市土地行政主管部门办理出让手续,缴齐地价或出让金后,土地使用权方能转让。
第三十七条 以划拨方式取得的土地使用权经批准转让的,受让方应到市土地行政主管部门补办出让手续,签订出让合同,缴齐需补交的出让金。
第三十八条 职工按房改政策向单位购买的公有旧住房,经市房改部门审查同意后,若土地使用权是以划拨方式取得的,转让双方应向市土地行政主管部门办理转让手续。办理转让手续无需补交出让金,土地取得方式继续维持划拨。
职工将房改购得房屋再转售的,应按本办法第三十七条的规定处理,补交出让金的标准按市政府关于房改房上市的规定执行。
第三十九条 以划拨方式取得的土地使用权,在企业转制时,可按下列方式处置:
(一)若土地使用权以出让方式处置的,应补办出让手续,签订出让合同,缴齐应补的出让金。
(二)若土地使用权以租赁方式处置的,应办理国有土地租赁手续,签订国有土地租赁合同。
(三)若土地使用权以作价入股方式处置的,转制企业必须与土地行政主管部门签订出让合同,以有资质的土地评估机构确认的评估价作为出让地价,并以出让地价折算成相应股份。但土地使用权作价折算的股本额不得低于审核确认的土地使用权作价总额除以股票的溢价倍数;土地使用权作价入股占有国有资产总股本的比例也不得低于土地使用权作价总额占进入转制企业的国有资产总额的比例。
企业转制所享受的优惠政策,按照市政府的有关规定执行。
第四十条 农村集体土地使用权需依法处分给本农村集体组织以外的公民、法人或其他组织的,集体土地必须办理征用,并补办出让手续后,方能转移土地使用权。
第四十一条 符合土地利用总体规划并依法取得集体所有土地建设用地使用权的本农村集体企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的,转移双方应当到市土地行政主管部门办理变更登记手续。
第四十二条 因设定抵押的抵押物处分造成土地使用权转让的,按土地使用权的取得方式,参照本章的规定办理权属变更手续。
需缴付地价或出让金的,属拍卖方式处分的,由拍卖企业在拍卖所得价款中划转给土地行政主管部门;属非拍卖方式处分的,由受让方负责缴付给土地行政主管部门。
第四十三条 用作商品房销售的用地,必须是经出让的国有土地,用地有下列情况之一者,不能发放预售房许可证,不得预售或出售:
(一)未领有《土地使用证》。
(二)属优惠地价供给的出让土地;
(三)土地使用权已设定抵押;
(四)其他不得预售或出售的情形。
第四十四条 土地使用权转让有下列情况之一者,必须进行土地评估,并明确土地价值的归属,将评估结果告知受让方:
(一)企业转制涉及划拨土地使用权处置;
(二)划拨土地没有建成建筑物;
(三)划拨土地虽建成建筑物,但转让后需改变用途或需进行拆建的;
(四)出让土地属优惠价格取得,并且没有建成建筑物的;
(五)属国有土地租赁方式取得的。
第四十五条 属下列情况之一者,经市土地行政主管部门审核,双方可直接办理土地权属转移手续,不作转让处理:
(一)经企业主管部门同意,本系统内部的合并或析产;
(二)权利人更名;
(三)属理顺历史上代征地后的权属关系而进行的土地交换;
(四)继承。

第四章 国有土地使用权出租

第四十六条 国有土地使用权出租是指国有土地使用者将合法取得的土地使用权租给承租人使用,由承租人取得承租的他项权利,并由承租人向土地使用权人支付租金的行为,土地使用权人为出租人。
出租地上建筑物、其他附着物时,其使用范围内的土地使用权随之出租。
第四十七条 以出让、租赁方式取得的土地使用权,办理出租登记后方可出租。
优惠价格出让的土地使用权出租,出租人应与土地行政主管部门重新签订出让合同或补签国有土地租赁合同,付齐地价、出让金或首期地租,办理登记后,土地使用权可以出租。
划拨的土地使用权出租,出租人应与土地行政主管部门补签出让合同或国有土地租赁合同,付齐出让金或首期地租,办理登记后,土地使用权可以出租。
第四十八条 土地使用权出租,租期最长不得超过土地出让或租赁年限。
第四十九条 承租的土地可以转租,但必须经出租人同意。
土地使用权出租或转租,出租人必须继续承担原出让合同或国有土地租赁合同所规定的义务。
第五十条 土地使用权出租或转租,应依法签订合同,并在合同签订后十五日内到土地行政主管部门办理登记,承租方领取土地他项权利证明书。
土地使用权出租由租赁双方共同办理登记。土地使用权转租由出租人转租人以及转租的承租方一同办理登记。
土地使用权出租合同经登记后方始生效。
土地使用权出租关系终止,双方必须在出租期限终止后的十五日内到土地行政主管部门办理注销登记。


第五章 土地使用权抵押

第五十一条 土地使用权抵押是指债务人或者第三人不转移对土地使用权的占有,将该土地使用权作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人有权依照规定处分该土地使用权并从所得价款中优先受偿的行为。
土地使用权人抵押地上建筑物、其他附着物时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第五十二条 下列土地使用权可以抵押:
(一)以出让方式取得的土地使用权,缴齐地价或出让金,取得国有土地使用权证的;
(二)以国有土地租赁、划拨方式取得的土地使用权,建成建筑物,取得国有土地使用证和房屋所有权证或房地产权证的;
(三)农村集体的建设用地(不含村民住宅用地),领有土地证并建成建筑物,土地使用权抵押经土地所有者同意的;
(四)依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
上款第(二)、(三)项的土地使用权抵押时,必须是连同其地上建筑物所有权同时抵押。
第五十三条 土地使用权抵押须进行地价评估,除出让取得的土地使用权之外,评估结果必须报土地行政主管部门备案。地价评估必须明确土地价值的归属。
第五十四条 土地使用权可以分次或分割抵押,但抵押人所担保的债权不得超出抵押物归属抵押人的价值。
第五十五条 有下列情形之一的土地权利不得抵押:
(一)土地所有权;
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地,但本办法第五十二条第(三)、(四)项规定的除外;
(三)利用划拨土地兴办的学校、幼儿园、医院所涉及的土地使用权;
(四)土地权属有争议的;
(五)依法被查封或其他形式限制土地权利的;
(六)其他依法不得抵押的土地使用权。
第五十六条 抵押人和抵押权人应当签订土地抵押合同。抵押合同应当包括以下内容:
(一)被担保的债权数额;
(二)债务人履行债务的期限;
(三)抵押物的名称、面积、位置、等级及价值归属;
(四)原批准的用地条件。
第五十七条 处分抵押财产所得,可按下列情况受偿:
(一)抵押的土地使用权为出让方式取得,处分抵押财产所得,抵押权人可依法优先受偿;
(二)抵押的土地使用权以优惠价格出让方式取得或出让时限定为自用的,处分抵押财产所得,应缴纳地价或出让金的差价(即原享受的优惠价值)后,抵押权人可优先受偿;
(三)抵押的土地使用权为国有土地租赁方式取得的,处分抵押财产所得,应缴纳地价或出让金后,抵押权人可优先受偿;
(四)抵押人的土地使用权为划拨方式取得,处分抵押财产所得,缴纳土地出让金后,抵押权人可优先受偿。
第五十八条 土地使用权抵押,当事人必须在抵押合同签订后三十日内到土地行政主管部门办理登记,抵押权人领取土地他项权利证明书。
土地使用权连同地上建筑物、附着物一并抵押,当事人必须在抵押合同签订后三十日内,到房产管理部门办理登记。房产管理部门在办理登记前,应把有关申请资料送土地行政主管部门,在土地行政主管部门查验后,房产管理部门方能办理抵押登记。
土地使用权抵押经登记方始生效。
土地使用权抵押因担保债权的消灭而终止,当事人应在抵押终止后十日内到土地行政主管部门办理注销登记。

第六章 地价、出让金、地租、闲置费的确定原则

第五十九条 本办法所指的出让地价是指土地取得费、土地开发费、土地增值收益构成的土地价格。土地出让金是指政府以所有者身份应取得的土地纯收益。
第六十条 土地使用权出让地价,经公开交易的以成交价确定;其他按政府批准的基准地价,对地块的环境因素、区位因素、时间因素、容积率因素进行修正后确定。
第六十一条 土地使用权出让金,按市政府确定的标准计收。
第六十二条 国有土地租赁的年地租,根据土地取得方式按应缴地价或出让金的十五分之一计收。
第六十三条 土地闲置费标准,按市政府有关规定执行。
第六十四条 土地行政主管部门收取地价、出让金、地租的适用标准,以土地行政主管部门受理土地登记申请之日执行的标准为准。

第七章 法律责任

第六十五条 未经批准多占土地、未达到转让条件擅自转让、未经批准擅自改变土地利用现状、不按规定及时办理土地使用权登记的,要依法追究相应法律责任。

第八章 附 则

第六十六条 本办法适用于佛山市市辖区。南海市、三水市、高明市可参照本办法制定具体实施办法。
第六十七条 本办法由佛山市土地行政主管部门负责解释。
第六十八条 市政府此前发布的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。
第六十九条 本办法自颁布之日起一个月后施行。



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