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　　内容摘要：居住权起源于罗马法，当今世界已有多个国家规定了相关的居住权制度。我国立法中虽然没有明确规定居住权制度，但是在审判实务中，却一贯存在着对居住权的应用问题。本文在阐明居住权的主体、客体及内容的基础上简要分析了设置居住权制度的现实意义及其在审判实务中的效用。

　　关键词：居住权 物权 救济性


　　在我国法律虽然没有明确规定居住权，但是在司法实务中，尤其是在离婚纠纷及涉及不动产的各类纠纷中，常常存在涉及居住权问题的争议，并且，在裁判文书、调解书中均常常涉及居住权的认定问题。由于我国目前的立法对居住权的定义、主体、客体、内容并没有进行明确的规定，由此也引发出一系列的问题。例如，居住权的性质、居住权人的权利和义务、居住权的期限、居住权的变更和消灭、居住权的保护、是否可以具有收益性、是否可以抵押等等内容都不明确。设立居住权制度，不仅可以有效地指导审判实务工作，也有利于促进社会保障制度的发展。

　　一、居住权的内涵

　　（一）居住权的含义及性质

　　居住权是非房屋所有权人和非承租人对于他人所有和承租的房屋进行居住的权利。[1]居住权的性质，主要包括两方面，一方面，居住权应是一种物权，主要表现在：（1）居住权具有直接支配力，居住权人可以直接使用房屋；（2）居住权具有排他性，非经居住权人同意，任何人不得对居住权进行干涉，任何人侵害居住权时，居住权人均得对之行使物权请求权，以回复居住权应有的圆满状态，构成侵权的，居住权人有权请求损害赔偿。

　　另一方面，居住权应具有救济性。无论追溯居住权的源流，还是近代各国民法对居住权制度的设定，都可以看出，设定居住权的本意大都是为了保障弱势群体的基本生存权而设定，具有救济性。而在我国，居住权在民事审判中的使用，大都也是为了保障一方当事人基本生存和生活居住需要而设定，因此也秉承了居住权具有救济性质的特征，因此，居住权不得继承、转让。对于是否具有收益性，居住权的转让行为与将居住的房屋出租的行为虽然在法律性质上截然不同，但在经济效果上则基本相似，因此， 德国、瑞士等国家禁止居住权人出租房屋收益。笔者也认为居住权不应具有收益性。若居住权具有收益性，不仅有违立法保障弱势群体居住权益的初衷，也可能损害房屋所有权人的利益，破坏物权的稳定性，引起新型的民事纠纷。

　　（二）居住权的主体

　　居住权的主体仅限自然人，不应包括法人。[2] 因为法人对于房屋的使用是基于经营或其它特定的目的的需要，而不是生存和生活居住的基本需要，更何况当下的租赁制度已经可以满足法人的需要。居住权的主体一般分为两类，一是基于血缘亲属关系产生与房屋所有人有特定身份关系的自然人，如未成年子女对父母的房屋享有居住权、父母对于负有赡养义务的子女的房屋享有居住权、离婚后生活困难无居所的一方对另一方房屋的居住权以及依靠房屋所有人扶养、抚养而又没有住所的家庭成员对于房屋所有人的房屋享有居住权等。另一种是与房屋所有人不具备血缘亲属关系的自然人，如朋友、保姆等。

　　（三）居住权的客体

　　居住权是在他人所有的房屋上设立的物权，是他物权，其客体一般为他人所有的房屋。但从实际生活角度出发，除了居住权人与房屋所有权人之间有特别约定外，应对房屋作扩大意义的解释。房屋的范围应包括住宅及其附属物、住宅配套使用的物。如属于住宅中基本家具、家电、占有的院子、花园。

　　（四）居住权的内容

　　居住权的内容，包括权利和义务两部分居住权人的权利。居住权的权利主要包括：1.占有、使用权。居住权人有权占有、使用他人房屋及其附属物，并可据此排除房屋所有权人及其他任何第三人对其权利行使的干涉。“这是居住权人最重要、最基本的权利。 ”[3]占有房屋是居住权人使用房屋的前提和基础。对于所有权人及任何第三人妨害其占有权利的行为，居住权人有权行使自力救济权和占有保护请求权，排除他人的干涉。居住权人对于房屋的使用，限于满足生活所需，必要时还可以让其家庭成员以及必要的护理人员共同居住。2.必要的改良和修缮权。基于正常使用房屋、满足生活的需要，居住权人可以对房屋进行必要的改良和修缮，如装修房屋、增设辅助设备等，但值得注意的是，与租赁权一样，居住权人不得擅自对房屋进行重大结构改变。3.优先购买权。从居住权的性质、立法目的等法理上及现实生活客观要求来分析，应当由法律赋予居住权人在出卖房屋时享有优先购买权。[4]当房屋所有人出卖房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知居住权人，在同等条件下，居住权人有优先于第三人购买该房屋的权利。此优先购买权可参照有关租赁权之规定，合理期限为提前三个月通知居住权人， 若所有人未在合理期限内通知居住权人而出卖房屋，侵害了居住权人优先购买权的，居住权人的居住权利不受影响，但有权请求出卖人承担赔偿责任。至于承租人的优先购买权与共有人的优先购买权都属于房屋出卖时法律规定的优先购买权，在同等条件下，居住权人的优先购买权效力优于承租人的优先购买权，但次于房屋共有人的优先购买权。

　　居住权人的义务主要包括：1.合理使用义务。 居住权人应当尽善良管理人的注意义务，按照正常的使用方式合理利用房屋及附属设施，除双方约定外，不得擅自改变房屋的用途，可以对房屋进行必要的改良和修缮，如对房屋进行装修、增设辅助设备等，但是不得任意改装和改建房屋、改变房屋的结构.居住权人不得将房屋用于从事生产和经营活动，不得从事任何有害于房屋的行为，这就导致了居住权无收益性的特征，也是为了保护房屋所有权人利益角度考虑的，保证所有权人能够在居住权消灭后圆满的取回原房屋。2.负担必要费用义务。因居住权人实际控领和占有房屋，能够更好的管理和利用房屋，同时享有利益，所以对于房屋的必要费用的负担问题，应当由居住权人负担。必要费用，是指居住权人在使用房屋及其附属无得过程中产生费用，如物业管理费、水电气费，及必要地维修费、修缮费。3.返还房屋义务。当居住权在法定或者约定的情况下消灭后，居住权人应当及时返还房屋及其附属物于房屋所有权人。

　　二、设置居住权制度的作用

　　首先，从当前社会现状来看，设置居住权可以更为有效的保障社会弱势群体的权益。特别是在对老年人、离婚妇女的权益保障方面。传统的家庭养老模式已经不能保障老年人在年老时获得供养，而当前的家事法律中对老年人居住等权益的保障规定过于笼统，远远不能满足社会现实的需求，且从当前司法审判实践中暴露出来的子女与父母之间的赡养纠纷与房屋纠纷等问题来看，老年人的居住权益也亟待法律的明确化与固定化。此外，在离婚过程中处于弱势地位的妇女，也需要使用居住权制度来确保自身的居住权益，从而解决住房困难的问题。

　　其次，设置居住权，可以弥补相关制度的不足。一方面可以弥补租赁权的不足。租赁权是债权，物权与租赁权发生冲突时，根据物权优先债权的一般原理，物权应优先于承租权，且租赁权的设立、期限、取得方式都有限制，若在不动产纠纷中，将居住权按照租赁权对待，将存在极大的不稳定性。另一方面可以弥补社会保障制度的不足。我国已经开始采取多层次的住房社会保障制度，如廉租房、经济适用房、安居工程等。住房社会保障制度的发展，在社会生活中，也引起相关的民事纠纷，例如，在离婚纠纷中对于公租房、廉租房的处理等。设置居住权制度，以法律的形式将居住权的内容、效力、保护方式等详尽地规定下来，有利于处理此类民事纠纷，促进社会保障制度长效发展，以弥补我国当前社会保障体系的不足。

　　三、居住权在审判实务中的应用

　　（一）居住权与租赁权适用之比较

　　在目前的司法实务中，居住权制度大都是比照租赁权制度进行应用的，但是，不管从法理角度或是社会角度，租赁权与居住权都存在本质上的不同。笔者认为，在实务审判中，应当区别居住权与租赁权的不同之处，才有助于指导审判。

　　居住权与租赁权相比较，首先，从性质上讲，居住权是一种物权，租赁权是种债权，因为债权的不稳定性，导致在实际生活中租赁权不能将房屋的使用效果充分发挥，而居住权的物权性质可以弥补租赁权的不足。当居住权与租赁权相冲突时，居住权因物权优先。其次，从取得方式上，租赁权因合同而设定，系有偿取得，而居住权可以依法设立，也可通过合同、遗嘱、遗赠等形式取得，且大多数情况下属于无偿取得，具有扶助性质。再次，从期限上看，租赁权的期限较短，法律规定最长不得超过二十年 ，居住权的则较长，最长可以是居住权人的终生。此外，从立法目的上看，居住权的制度是为了弥补社会保障制度的不足，保护弱势群体而设立，一般不具有收益性，而租赁权的设立，系为了充分发挥房屋的功能，因此具有收益性。

　　（二）在离婚纠纷中的适用

　　在人民法院审理的案件中，离婚、抚养、赡养、租赁等案件中均涉及到当事人的居住权益问题。而在实际生活中，居住权大多是在具有特定亲属身份关系之间的人产生，其中，在因离婚纠纷而产生的居住权问题可占一半以上。

　　在离婚纠纷中，涉及居住权设立的房屋主要有以下三种：一是夫妻双方共有或一方所有的房屋，二是未办理产权证的房屋，三是公租房、廉租房。第一种情况下，夫妻因离婚分割财产，对于房屋，双方依法或协商进行确认所有权归属，可能会出现一方享有房屋所有权，而另一方因丧失或者自始无房屋所有权；第二种情况下，因房屋没有合法的登记，在处理离婚案件中无法处理所有权；第三种情况下，因公租房、廉租房在没有满足法定条件下，只有使用权而没有所有权，因此在离婚中也会涉及居住权设立的问题。

　　无论离婚纠纷中涉及的房屋属于哪种状态，在分割或确认的过程中，导致的结果可能是一方享有所有权或者使用权，而另一方因此居无定所，造成基本生活无保障。设立居住权制度，在处理离婚案件的纠纷中，从房屋所有权的状态上看，一方面可以明确房屋所有权的归属状态，发挥物权稳定性的特征，另一方面，在争议房屋所有权不确定无法处理的情况下，可以充分发挥房屋的使用功能，解决当事人必要地生活需求。从保障当事人权利的角度上看，在离婚纠纷中，部分案件双方当事人均确认因感情破裂愿意离婚，案件的争议焦点在于对于双方对财产分割存在争议，特别是一方在离婚后无房屋居住生活无法保障，确立居住权制度，一方面，保证一方当事人对所有权的享有，也可在不影响居住权的效力的前提下在房屋上设立如抵押等权利；另一方面，保证不享有所有权的一方基本生活需要，双方可约定居住权的客体范围、期限等内容，既可保护离婚中处于弱势群体一方的利益，又可解决纠纷，发挥稳定社会的功能。
河北省石家庄市人民政府办公厅


石家庄市人民政府办公厅文件

石政办发〔2007〕103号


石家庄市人民政府办公厅关于印发石家庄市接送中小学生幼儿上下学用车安全管理规定的通知

各县（市）、区人民政府，市政府有关部门：

《石家庄市接送中小学生幼儿上下学用车安全管理规定》已经市政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。



二○○七年十二月五日



石家庄市接送中小学生幼儿上下学用车安全管理规定



第一条 为了加强接送中小学生幼儿上下学用车安全管理,保障中小学生幼儿上下学交通安全,根据《中华人民共和国道路交通安全法》和教育部等十部委《中小学幼儿园安全管理办法》等法律法规，结合我市的实际情况，制定本规定。

第二条 接送中小学生幼儿上下学用车安全管理，遵循地方负责，属地管理，疏堵结合，防治并重的工作方针。

第三条 各县（市）、区人民政府及市教育、公安、交通、安监等部门，要从落实“以人为本”的发展观和构建社会主义和谐社会的高度，进一步增强责任感和使命感，切实做到政府负责，部门协作，分工明确，制度健全，措施有力，逐步构建中小学生幼儿上下学交通安全管理工作的长效机制。

第四条 接送中小学生幼儿上下学车辆（以下简称校车），必须是当地专业道路客运企业具有营运许可有效证件的客车，或者是中小学校幼儿园自备客车、社会力量购置专门用于接送学生的客车。不得租用外地机动车、个人机动车和拖拉机，不得使用三轮车、低速货车、拼装车、报废车接送学生。

第五条 校车使用单位必须将中小学幼儿接送方案、拟用车辆的技术状况、参保情况、驾驶人员资质、协议（车辆租赁协议、聘用驾驶员协议）及安全责任书签订等材料提交公安、交通部门进行审查，经审核同意、备案后，取得公安部门统一配发“学生接送车”标志牌。专用校车喷涂规定外观标识后，方可用于接送学生。

第六条 校车的安全技术状况必须符合《关于实施国家标准〈机动车运行技术条件〉(GB7258-2004)第2号修改单的通知》（公交管〔2007〕162号）的要求：（一）用于运送不少于5名幼儿园、小学、中学等教育机构的学生及其教管人员上下学的客车和乘用车，按乘坐对象分为幼儿校车、小学生校车和其他校车，按车辆属性分为专用校车和非专用校车。（二）幼儿校车车座间距不小于420毫米时，按每280毫米核定一人，小学生校车车座间距不小于500毫米时，按350毫米核定一人；校车靠近通道的儿童座位还应在通道一侧设置平行于椅垫面的座椅扶手，专用校车的每一个儿童座位均应装置安全带，并且无论是专用还是非专用校车，在运送学生时都不允许核定站立人数。（三）校车所有车窗玻璃的可见光透射比应不小于50%，且不应张贴有不透明和带任何镜面反光材料之色纸或隔热纸，幼儿校车、小学生校车的侧窗下边缘距其下方座椅上表面的高度不小于250毫米，否则应加防护装置。（四）专用校车应喷涂有符合规定的外观标识，非专用校车运送学生时在前风档玻璃右下角和后风档玻璃适当位置各放置一块可以从车外清楚识别的标牌。（五）校车必须参加机动车交通事故责任强制保险和承运人责任险。

第七条 教育行政部门、公安交通管理部门要与学校、幼儿园签订校车安全管理责任书，学校、幼儿园要与校车驾驶员和校车跟车管理人员签订安全行车责任书。租用车辆的学校、幼儿园须与租赁单位签订安全责任书，逐车逐人明确安全责任。

第八条 校车的驾驶人必须遵守有关道路交通安全法律法规，同时要具备以下条件：（一）身体健康并持有相应准驾车型证3年以上。（二）3年内无致人伤亡交通责任事故。（三）3年内任一记分周期内无累计分满12分记录。

第九条 校车可以借用公交专用车道通行。

第十条 校车违反道路交通安全法律法规，公安机关交通管理部门应当予以纠正，需要给予处罚的，由驾驶人完成接送学生任务后再行处罚。

第十一条 校车每年检验两次（除例行检验外，再增加一次）。

第十二条 校车运载学生行驶前，学校、幼儿园必须指派专人查验校车安全性能，有下列情形之一的，应当制止校车运载学生，不得放行：（一）运载学生数量超过核载人数的；（二）驾驶人与《校车通行证》载明的驾驶人不符的；（三）饮酒后驾驶的；（四）明显妨碍安全驾驶的其他情形。

第十三条 公安机关对校车安全管理履行下列职责：（一）加强校车的管理，落实校车和校车驾驶人户籍化管理措施，详细掌握辖区内校车、驾驶人以及运行时间、行驶路线等基本情况，并将相关信息及时录入户籍化管理系统。（二）负责校车安全技术状况和驾驶人的监督管理。（三）严格对校车的安全检测，确保所有校车车况良好。（四）定期对校车驾驶人员开展安全行车教育和职业道德教育，发放有关安全行车的宣传资料，并建立相应的督促机制，督促驾驶员严格遵守交通安全的各项规定。（五）充分运用各种宣传手段，切实做好对车主和司乘人员的安全宣传教育。督促校车负责人定期开展安全教育工作。（六）加强路检路查，坚决查处“三无黑校车”（无牌、无证、无保险），严禁使用外地机动车、个人机动车、拖拉机、三轮车、低速货车、拼装车、报废车等接送中小学生和幼儿，严厉打击超载、超速、酒后开车等违法行为。（七）负责核发校车标牌，会同教育行政部门组织喷涂专用校车外观标识。

第十四条 交通部门对校车安全管理履行下列职责：（一）负责专业道路客运企业接送学生车辆的监督管理。（二）对专业客运企业学生接送车辆定期开展综合性能技术检测，保证车况良好。（三）协助公安部门加强路查路检工作，对违规接送现象及时纠正；对超范围营运、超载、“黑车”等现象及时查处，坚决打击。

第十五条 教育行政部门对校车安全履行下列职责：（一）加强校车管理，将校车安全工作落实情况纳入学校安全管理工作年终考核内容。（二）及时掌握校车驾驶人、接送方案、租赁协议等有关信息，要登记造册，建立台帐，逐步建立学生上下学乘坐车辆动态监管机制。（三）积极配合有关部门对校车进行安全检查，建立检查档案。凡发现有安全隐患的，立即整改，否则禁止运行。（四）会同公安和安全监管部门，结合实施交通安全宣传教育工程和贯彻落实《中小学公共安全教育指导纲要》，对中小学校、幼儿园全体师生进行交通安全教育，使师生逐步养成良好的交通安全行为习惯。（五）落实农村学生上下学交通安全责任制，建立幼儿和低年级学生校车教师跟车值班制度，保障学生上下车、过马路和行车过程中的安全。（六）会同有关部门加强对校车驾驶人的教育和资格审核，不得聘用不合格驾驶人。（七）加强对学生的日常管理，了解学生私自搭乘非法运营接送学生的车辆情况并及时制止，同时通报公安交通管理部门和交通部门，共同打击非法运营接送学生的车辆，确保学生安全。

第十六条 安全生产监督管理局要督促检查相关职能部门履行校车安全管理工作职责落实情况。

第十七条 地方人民政府对校车安全管理履行下列职责：（一）进一步加大投入力度，努力构建“政府主导，市场运营，管理规范”的校车运营管理机制。（二）结合当地情况，积极研究出台扶持农村学生交通服务的政策和办法，总结和推广各地在校车管理方面好的做法与成功经验，切实为广大农村学生提供安全方便的上下学公共交通工具，从源头上消除安全隐患。（三）进一步建立和完善公安、交通、教育、工商等部门间的合作机制，形成合力，加大对“黑校车”的整治力度。

第十八条 此文有效期自2008年1月1日至2010年12月31日止。