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珠海经济特区市容和环境卫生管理条例(2010修正)

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 17:41:19  浏览:8134   来源:法律资料网
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珠海经济特区市容和环境卫生管理条例(2010修正)

广东省珠海市人大常委会


珠海经济特区市容和环境卫生管理条例

(2002年9月12日珠海市第五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过

根据2010年11月26日珠海市第七届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过的《珠海市人民代表大会常务委员会关于修改<珠海市森林防火条例>等部分地方性法规的决定》修正)


第一章 总 则


第一条为加强市容和环境卫生管理,创造整洁、优美的城市环境,营造生态家园,促进精神文明建设,根据国家有关法律、法规的基本原则,结合实际情况,制定本条例。

第二条本条例适用于珠海经济特区范围内。

第三条市容和环境卫生工作实行统一领导、分级管理、公众参与和社会监督相结合的原则。

第四条市容和环境卫生管理实行责任区制度。

第五条 市市容环境卫生行政主管部门(以下简称市容环境卫生主管部门)负责市容和环境卫生的规划、协调、指导、监督的综合管理工作。

街道办事处、镇人民政府负责本辖区内的市容和环境卫生工作。

市、区城市管理行政执法部门(以下简称行政执法部门)负责实施本条例的行政处罚。

规划、环保、卫生、公安、交通、工商等有关行政主管部门,应当按照各自职责,协同市容环境卫生主管部门、行政执法部门实施本条例。

第六条市、区人民政府应当将市容和环境卫生事业纳入国民经济和社会发展计划并组织实施。市容和环境卫生发展规划,由市市容环境卫生主管部门根据城市发展的需要编制。

第七条各级市容环境卫生主管部门和行政执法部门、街道办事处和镇人民政府应当加强对本部门、本系统、本辖区的行政执法活动的监督、检查,建立健全内部监督机制和群众监督机制。

第八条各级人民政府、市容环境卫生主管部门和其他有关单位、新闻媒体应当加强社会公德教育和市容环境卫生科学知识的宣传,增强公民的文明意识,提高市民的公共卫生道德水平。学校应当加强对学生进行市容和环境卫生教育。

第九条任何单位和个人都有享受良好市容和环境卫生的权利,同时负有维护市容和环境卫生、爱护公共设施的义务,对违反本条例的行为有权进行劝阻、举报和监督。



第二章 市容和环境卫生责任区制度



第十条市容和环境卫生责任区的要求是:

(一)保持市容整洁,无乱设摊、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱吊挂、乱堆放等现象;

(二)保持环境卫生整洁,无暴露垃圾、粪便、污水,无污迹,无渣土,无蚊蝇孳生地,无违法饲养禽畜;

(三)按照规定设置环境卫生设施,并保持其整洁、完好;

(四)采取措施组织灭杀老鼠、蚊子、苍蝇、蟑螂。

第十一条市容和环境卫生责任区的责任人按照下列规定确定:

(一)实行物业委托管理的住宅小区由受委托的物业管理者负责,没有实行物业委托管理的住宅小区、街巷由居委会负责;

(二)旅游景区、旅游景点、商业网点、仓储区、保税区、科技工业园区、口岸、机场、车站、港口、文化体育场(馆)和公园等场所,由经营、管理单位负责;

(三)机关、团体、学校、部队、企事业单位范围内由本单位负责;

(四)商品市场、个体门店、摊档等经营性单位由经营者负责;

(五)建筑工地及未竣工验收的住宅小区、道路、市政公共设施由建设单位负责。

前款各项责任区的界限以用地红线为界(不包括红线内的主次干道)。

按照前款规定责任不清的地区,由区市容环境卫生主管部门确定责任人。

第十二条市容和环境卫生责任区的具体范围和具体责任,由区市容环境卫生主管部门书面告知责任人。区市容环境卫生主管部门可以采取警告、通报批评等方式督促责任人履行责任。有关责任人应当做好责任区的市容环境卫生工作。对责任人不履行责任区清扫保洁责任或者清扫保洁质量不符合责任制具体要求的,由行政执法部门责令改正,并处五百元以上五千元以下的罚款。



第三章 市容管理



第十三条市市容环境卫生主管部门应当会同有关部门,结合实际情况,组织编制市容和环境卫生专业规划,制定城市容貌标准和环境卫生标准,报市人民政府批准后实施。

城市容貌标准应当包括建筑景观、公共设施、环境卫生、园林绿化、户外广告和招牌等户外设施及公共场所方面的要求。

第十四条城市道路路面及其附属设施应当保持完好,出现损坏时,市、区市容环境卫生主管部门应当按照管辖职责及时组织修复。

第十五条城市道路上设置的各种井盖、沟盖出现破损、移位或者丢失的,管理单位应当设立警示标志,并在发现问题的八小时内,更换、正位或者重新安放(在建道路由建设单位负责);未及时更换、正位或者重新安放的,由行政执法部门责令改正。

第十六条临时占用公共场所举办展览、文化、体育、节庆和公益活动的,必须经区市容环境卫生主管部门批准。主办单位应当保持周围环境卫生整洁,及时清除当日产生的废弃物,并在活动结束后及时清除临时设置的设施。违反规定,未能及时清除临时设施和废弃物的,由行政执法部门责令改正,并处五百元以上五千元以下的罚款。

第十七条禁止擅自占用城市道路、人行天桥、地下通道等公共场所堆放物品。违反规定的,由行政执法部门责令改正,可以扣押堆放的物品和设施,并处五十元以上五百元以下的罚款;拒不改正的,可没收其堆放的物品和设施。

第十八条禁止在城市道路、人行天桥、地下通道等公共场所摆摊设点、流动经营。违反规定的,行政执法部门可以扣押其摆卖物品和设施,处五十元以上五百元以下的罚款,并可没收其摆卖的物品和设施。

第十九条禁止经营者擅自超出经营地址的门、窗、外墙经营或者超出租赁的经营场地的面积摆卖经营。

大型商业企业在店前举行促销、经营活动的,需经区市容环境卫生主管部门批准。

区人民政府可以根据行业、地段和交通条件规划特色经营街或者特色经营区。经区市容环境卫生主管部门批准,经营者在规定的区域、地段和时间段内可以超出经营地址的门、窗、外墙经营,但不得影响市容和环境卫生。

违反规定的,由行政执法部门责令改正,可以扣押摆卖的物品和设施,按超出面积每平方米处一百元的罚款,不足1平方米的按1平方米计算;拒不改正的,可没收其超出面积所摆卖的物品和设施;一年之内被处罚三次以上的,由工商行政管理部门暂扣其营业执照,责令停业整顿。

第二十条施工单位经批准对城市道路进行改建、扩建以及开挖道路进行线杆、电缆、水管、燃气管道或者其他管线管网的埋设和安装、绿化建设等施工作业,应当设置明显的警示标志,保持周围环境整洁,及时清理余泥、污物;作业完毕应当及时修复路面,拆除清理临时设施,打扫清洗路面。违反规定的,由行政执法部门责令限期清理、清拆、清洗或者修复。拒不执行的,可代为执行,所需费用由建设单位承担,并按污染面积每平方米处一百元的罚款。

第二十一条 城市主次干道两侧和景观区域临街建筑物的阳台、门窗、屋顶、外墙应当保持整洁、美观。

禁止在城市道路两侧、城市广场和其他公共场所及其附近的护栏、电力电讯输送线杆、路灯杆、树木、绿篱等处吊挂或者晾晒衣物等有碍观瞻的物品。违反规定的,由行政执法部门责令改正;拒不改正的,对个人可处五十元以下的罚款,对单位可处二百元的罚款,并可没收其吊挂或者晾晒的衣物等物品。

在建筑物外墙上安装空调外机、遮阳棚的,应当保持其安全、整洁、完好。空调外机不得向外滴水影响他人。违反规定的,由行政执法部门责令限期改正。逾期不改的,处二百元以上三百元以下的罚款。

第二十二条建筑物、构筑物和其他设施应当保持整洁、完好、美观,并与周围环境相协调。

城市主、次干道两侧临街和景观区域的建筑物、构筑物和其他设施的所有者、使用者和管理者应当按照市人民政府的要求或者城市市容管理有关规定,对建筑物、构筑物和其他设施的外部进行粉刷或者清洗外墙污迹、铁锈。

第二十三条水、电、燃气、通讯、有线电视等管线的安装必须符合有关规定,做到安全、整洁、美观。

禁止在城市道路上空设置架空管线。违反规定的,由行政执法部门责令改正;拒不改正的,由行政执法部门组织强制拆除,所需费用由违法行为人承担,并处五百元以上二千元以下的罚款。

第二十四条户外广告以及非广告的霓虹灯、标牌、标语、招牌、电子显示牌、灯箱、画廊、实物造型等其他户外设施(以下统称户外设施),应当符合城市容貌标准,按照批准的要求设置。违反规定设置户外设施,由行政执法部门责令限期改造或者拆除;逾期不改造或者拆除的,可以强制拆除,所需费用由违法行为人承担;对设置户外广告的,并可处三千元以上一万元以下的罚款,对设置其他户外设施的,并可处五百元以上二千元以下的罚款。

户外设施的设置单位,应当负责设施的日常维护保养,图案、文字、灯光显示不全、污浊、腐蚀、陈旧、存在安全隐患或者失去使用价值的,应当及时修复或者拆除。违反规定的,由行政执法部门责令限期改正;拒不改正的,责令拆除;逾期未拆除的,可以强制拆除,所需费用由违法行为人承担,并处以二百元以上一千元以下的罚款。

第二十五条 未经区市容环境卫生主管部门批准,不得在城市道路、城市广场和其他公共场所及其附近的护栏、电力电讯输送线杆、路灯杆、树木、绿篱等处设置临时标语、彩旗、气球等宣传物品;经批准设置的,必须在规定的时间和范围内设置,保持整洁,并在期满后及时拆除。违反规定的,由行政执法部门责令限期拆除;逾期未拆除的,没收其物品,并处一千元以上五千元以下的罚款。

禁止在城市道路、人行天桥、地下通道等公共场所派发经营性宣传物品。违反规定的,由行政执法部门责令改正;拒不改正的,没收有关宣传物品,并处五十元以上五百元以下的罚款。

第二十六条街道办、镇政府及居委会应当在社区设立公益广告栏,供社区居民及有关服务单位张贴广告,方便居民生活。

第二十七条禁止在建筑物、构筑物的外墙、楼梯、候车亭、候车站牌、电话亭、树木、电杆、路灯杆、栏杆、配电箱、信箱、阅报栏、各种指示标牌、花基、消防栓、消防箱等公共设施和卷闸门上张贴、涂写广告。违反规定的,由行政执法部门责令限期清洗,对违法行为人处五十元以下的罚款,对张贴、涂写广告中标明的经营者处以五百元以上三千元以下的罚款,并可没收其物品和工具。逾期不清洗或者不缴纳罚款的,由行政执法部门书面通知电信企业暂停其在张贴、涂写广告中标明的电信号码的使用,有关电信企业应当在接到通知后两日内执行。暂停电信号码使用期间,违反行为人接受处理的,有关电信企业应当根据行政执法部门的通知恢复其电信号码使用。

责任区责任人有义务协助执法部门做好对乱张贴、乱涂画的调查取证工作,并负责清理责任区内的乱张贴、乱涂画。

第二十八条禁止侵占、破坏城市绿地或者擅自改变其用途。违反规定的,由行政执法部门责令改正、恢复原状,并可按每平方米绿地处三百元以上六百元以下的罚款。

第二十九条禁止在城市绿地上堆放物品、摆摊设点、销售商品。违反规定的,由行政执法部门责令恢复原状,可以扣押其堆放的物品、销售的商品或者经营设施,并按占用的绿地每平方米处三百元以上六百元以下的罚款;拒不缴纳罚款的,没收堆放的物品、销售的商品或者经营设施。

禁止在城市绿地内排放污水、倾倒垃圾、焚烧物料、烧烤。违反规定的,由行政执法部门责令改正,并处五百元以上一千元以下的罚款。

禁止攀摘公共树木的枝叶花果;禁止向城市绿地内抛撒杂物;禁止践踏有禁踏标志的城市绿地。违反规定的,由行政执法部门责令改正,并处二十元以上一百元以下的罚款。

第三十条禁止穿行城市道路中间和两侧的绿化带,违反规定的,由行政执法部门处二十元的罚款。

第三十一条禁止任何车辆在城市绿地上行驶、停放。违反规定的,由行政执法部门责令改正,并对违法行为人按照自行车每辆处二十元的罚款、摩托车每辆处五十元的罚款、小型机动车每辆处二百元的罚款、大型车每辆处五百元的罚款的标准处罚;破坏绿化的,并按破坏面积每平方米处三百元以上六百元以下的罚款,不足1平方米的按1平方米计算。

第三十二条城市绿地应当保持整洁、美观,养护单位应当及时清除绿地内的垃圾杂物。在道路中间和两侧的绿化带栽培、修剪树木或者花卉等作业产生的枝叶、泥土,作业单位应当及时清除。违反规定的,由行政执法部门责令改正;拒不改正的,处一百元以上一千元以下的罚款。

第三十三条道路照明管理单位或者承包单位应当确保所管理的路灯亮灯率、设备完好率达到有关规定的标准。

旅游景区、科技工业园区、住宅小区、车站、码头等公共场所应当按规划设置道路照明设施,并由管理或者经营单位保证亮灯率、设备完好率达到规定的标准。

违反规定的,由行政执法部门责令限期改正,拒不改正的,处五百元以上二千元以下的罚款。

第三十四条城市主、次干道的临街建筑物、构筑物、广场、绿地应当按照城市灯光环境规划的要求或者市人民政府的有关规定设置装饰性灯光设施。

装饰性灯光设施的养护责任人,应当保持装饰性灯光设施的完好,并按照建设主管部门规定的时间开启和关闭装饰性灯光设施。违反规定的,由行政执法部门责令限期改正;拒不改正的,处五百元以上二千元以下的罚款。



第四章 环境卫生管理



第三十五条城市道路、立交桥、地下通道、隧道、人行天桥、公共广场、城市公共绿地、河道、水域、城市近岸海域、排洪渠、市政公共厕所、垃圾中转站、垃圾焚烧场、垃圾填埋场及其他市政公共设施的保洁按市人民政府的规定由市、区有关主管部门负责。

第三十六条从事市容环境卫生作业服务的单位和个人,应当遵循市容环境卫生作业服务规范,达到城市环境卫生质量标准,做到文明作业、及时清洁、方便群众。

市容和环境卫生作业服务规范由市市容环境卫生主管部门制定。

第三十七条从事城市垃圾清扫、收集、运送和服务的单位应当定时、定点收集、运送城市生活垃圾,并做到当日清除。违反规定的,由行政执法部门责令改正,并处一百元以上五百元以下的罚款。

第三十八条禁止向城市道路、公共场所倾倒、排放废水和污水。禁止居民自阳台直接向外排放污水。违反规定的,由行政执法部门责令其改正,并可对居民处以每次五十元的罚款,对单位或者经营者处以每次五百元的罚款。

第三十九条禁止随地吐痰、便溺和乱吐、乱扔口香糖渣、饮料瓶罐、甘蔗渣、瓜果皮核、纸屑、烟头或者其他废弃物。禁止乱扔动物尸体。

禁止从建筑物向外抛撒垃圾和其他废弃物。

禁止向水域抛撒垃圾和其他废弃物。

违反第一款规定的,由行政执法部门责令清理,并处二十元的罚款;违反第二款规定的,由行政执法部门责令清理,并处五十元的罚款;违反第三款规定的,由行政执法部门给予警告,并处五十元以上五百元以下的罚款。

第四十条城区内不得饲养鸡、鸭、鹅、食用鸽、兔、猪等家禽和家畜。违反规定的,由行政执法部门责令限期处理;逾期未处理的,予以没收。

第四十一条居民饲养信鸽应当符合有关规定,具备相应的条件,并采取措施防止影响周围的市容和环境卫生。居民饲养信鸽影响周围市容和环境卫生的,由市容和环境卫生责任区的责任人劝其改正;拒不改正的,由行政执法部门给予警告,并处五十元以上五百元以下的罚款;污染环境严重、周围居民意见大的,可以责令拆除鸽舍。

第四十二条饲养犬只不得影响环境卫生,对犬只在户外产生的粪便应当自行清除。违反规定的,由行政执法部门处以二百元的罚款。

禁止携带犬只出入下列场所,违反规定的,由行政执法部门责令改正,并处二百元的罚款:

(一)公共交通工具;

(二)国家机关及学校、儿童活动场所;

(三)影剧院、博物馆、歌舞厅、体育场馆、游乐场所等公众文化场所;

(四)餐厅、商店、市场、医院、候车(船)室等公共场所。

犬只管理规定由市人民政府另行制定。

第四十三条禁止在下列公共场所吸烟:

(一)各机关、团体、企事业单位的会议室;

(二)机场、火车站、汽车站、港口的售票室、等候室;

(三)影剧院、商场;

(四)图书馆的阅览室,博物馆、美术馆和展览馆的展示厅;

(五)室内体育馆的观众厅和比赛厅;

(六)医疗机构的候诊室、诊疗室和病房;

(七)学校、幼儿园、托儿所、儿童乐园等青少年及儿童活动场所的教室、寝室、活动室等室内场所;

(八)业主单位设有禁烟标志的室内场所;

(九)由市卫生行政主管部门确定的其他禁止吸烟场所。

禁止吸烟场所单位可以根据实际情况设置吸烟区,允许吸烟者在指定的场所内吸烟。对违反规定吸烟的,禁止吸烟场所单位应当予以劝阻。

违反规定在禁止吸烟场所吸烟的,由卫生行政主管部门处以二十元以上一百元以下的罚款。

第四十四条建筑施工单位在施工时应当遵守下列规定:

(一)施工现场必须保持整洁,设置必要的环境卫生配套设施,施工产生的垃圾应当及时处理;

(二)采取措施防止施工现场进出车辆带泥污染道路;

(三)禁止将未经处理的泥浆、杂物直接排入城市雨水或者污水管道;

(四)施工现场的余泥渣土等固体废弃物,应当运到指定地点排放;

(五)停工场地及时整理并作必要的覆盖。

违反前款第(一)、(二)项规定的,由行政执法部门责令限期改正,并处五百元以上二千元以下的罚款;违反前款第(三)、(四)、(五)项规定的,由行政执法部门责令限期改正,并处一千元以上五千元以下的罚款。

第四十五条废品收购单位应当加强场地管理,不得影响市容、污染周围环境。违反规定的,由行政执法部门责令限期改正,并可处一千元以上三千元以下的罚款。

第四十六条运送的潲水不得洒漏。违反规定的,由行政执法部门责令当场清理,并可处一百元以下的罚款。

第四十七条禁止擅自占用道路和公共场地清洗车辆。违反规定的,由行政执法部门责令改正,并处一千元以上五千元以下的罚款。



第五章 环境卫生设施管理



第四十八条市市容环境卫生主管部门应当完善市容和环境卫生设施,根据本市市容和环境卫生专业规划及环境卫生设施设置标准,编制公共厕所、垃圾中转站、垃圾粪便处理厂及其他环境卫生设施的专项规划和实施计划,并组织实施。

第四十九条举办大型展览、展销等活动的,应当设置临时性垃圾收集容器。违反规定的,由行政执法部门责令限期改正,可处二百元以上二千元以下的罚款。

第五十条配套建设公共厕所和其他环境卫生设施,应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用,设计方案应当征求建设主管部门的意见。

配套建设公共厕所和其他环境卫生设施,经验收合格后方可投入使用。建设主管部门应当组织验收。

第五十一条环境卫生设施的管理和使用单位应当做好环境卫生设施的维修、保养工作,保持其整洁、完好。

临街经营性单位的厕所应当对外开放;公共厕所应当设有明显标志,并由专人负责保洁。

市民使用临街经营性单位的厕所和公共厕所,应当自觉维护厕所的清洁卫生,爱护厕所的设备。

第五十二条 禁止任何单位和个人占用、损毁环境卫生设施。

任何单位和个人不得擅自拆除、迁移、改建、封闭环境卫生设施。因建设、环保等特殊原因确需拆除、迁移、改建、封闭环境卫生设施的,建设单位或者其他有关单位应当报市、区市容环境卫生行政主管部门批准;拆除、封闭环境卫生设施的,应当先补建后拆除或者封闭,补建费用由拆除或者封闭单位承担。

规划确定的环境卫生设施用地,不得擅自改变用途。

违反第一款、第二款规定的,由行政执法部门责令恢复原状或者采取其他补救措施,可处三千元以上三万元以下的罚款;擅自关闭或者拆除城市生活垃圾处置设施、场所的,由行政执法部门责令改正,并可处五万元以下的罚款。



第六章 其他规定



第五十三条市和区市容环境卫生主管部门及行政执法部门应当建立市容环境卫生投诉受理制度。

任何单位和个人对有损市容和环境卫生的现象,都有权向市、区市容环境卫生主管部门和行政执法部门投诉。

第五十四条市容环境卫生主管部门和行政执法部门及其工作人员应当依法履行监督管理职责,文明执法,依法受理单位和个人的申请事项以及对有损市容环境卫生行为的投诉,依法查处违法行为。

对应当予以受理的事项和投诉不予受理,或者应当制止和查处的行为不予制止和查处,或者违法审批申请事项,致使公民、法人或者其他组织的合法权益及公共利益受到严重损害,或者滥用职权、徇私舞弊的,由所在部门或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十五条侮辱、殴打市容环境卫生工作人员、行政执法人员或者拒绝、阻挠其作业服务或者执行职务,违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,由公安部门予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十六条当事人对市容环境卫生主管部门和行政执法部门的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人对行政处罚决定逾期不履行的,由作出行政处罚决定的行政执法部门依法强制执行或者申请人民法院强制执行。

第五十七条涉及市容和环境卫生管理方面的内容,本条例的有关规定与本市制定的其他条例、规章不一致的,依照本条例执行;本条例未作规定而国家、省的法规、规章有规定的,依照有关法规、规章执行。

第五十八条本条例自2003年1月1日起施行。



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浅议屋顶平台的法律定位及转让

湖南金州律师事务所 文颖律师


2002年4月,笔者接受某房地产开发公司的委托,承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷”案件,该案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地产开发公司(以下简称房地产开发公司)购买顶层住宅一套,双方在订立《商品房买卖合同》之后又订立了一份《补充协议》,约定凌女士以119800元从房地产开发公司受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权,凌女士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款期限形成矛盾,凌女士遂一纸诉状以屋顶属公用面积,不得转让为由,要求解除《补充协议》,终止履行。该案经法院调解,最终以房地产开发公司同意解除《补充协议》,收回屋顶平台,凌女士作出适当补偿结案。
无独有偶,在昆明也产生了相类似的案例,李女士在2000年春节向一家房地产开发公司购买了一套顶层复式楼,入住之后李女士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶多次漏水,李女士又无法进入邻居已购得的屋顶,李女士遂向法院起诉,要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是,最终双方经过法庭调解,李女士与开发商达成了调解换房协议。
与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地,据《厦门日报》2002年7月11日报道,该市房地产纠纷中有关开发商出售屋顶平台(晒台或露台)的约占全部房地产纠纷的30%。而我国现行法律、法规、司法解释对此却无明确规定。因此,法院在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为,随着我国房地产经济的纵深发展,针对屋顶平台的权属、转让等法律问题,应通过具体明确的法律规定加以规范。
一、 正视屋顶平台的使用价值,肯定屋顶花园的存在意义
屋顶平台或称晒台、露台,是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析,异产毗连房屋(指结构相连或具有共有的房屋)的毗连部分,往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部分,同时也是与其他业主共有的一部分。这个毗连部分同时具有专有及共有的属性。屋顶平台,它不仅是下层单元的“盖”,还是整栋房屋的“顶”,而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元,具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从结构上分析,屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件,起着覆盖,遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外,屋顶平台在风力等自然力的作用下,还具备一定的承重作用。从功能上看,屋顶平台是整栋房屋的屋顶,对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用,是必须的消防安全通道。由于屋顶平台的位置特性,具备空旷、阳光充足等特点,又是种植花草植物的极佳地点。
既然屋顶平台具备以上功能和作用,是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢?学术界对此颇有争议,笔者认为:在合理的范围内,将屋顶花园的一部分让与某一特定权利人以做屋顶花园之用,符合国际惯例和社会公益,应当予以支持。如日本东京,由于人口稠密,绿化不足,政府即专门制定规范性文件鼓励和规范屋顶花园的建设。又如我国首都北京,为筹办2008年北京奥运会,特地将新建大型城市屋顶花园作为一项绿化指标来实施。屋顶花园作为城市中的一道风景,如因房屋平台的法律性质定位不清而禁止或限止建设,则是因噎废食的短期行为。
二、 屋顶平台专用于屋顶花园建设的法律障碍。
由于我国现行法律、法规以及其他规范性文件均未明确规定屋顶平台的归属权问题,给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先,屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2、20米(含)以上的永久性建筑。建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说,根据我国现行建筑规范,屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的,更不可能计入分摊面积。其次,屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定,《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性,且具备多种使用价值,但房屋主管部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。基于以上两点,我们得出的推论是:屋顶平台的面积不在建筑面积之内,屋顶平台没有法律意义上的所有权。而事实却是,屋顶平台是可以丈量,具备多种实用功能的实实在在的面积,屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看,承认屋顶平台确属共用面积的规范性文件有两个:一是1992年6月15日建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》,一是1998年11月9日建设部发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》,而承认屋顶具备产权的规范性文件至今仍是空白。随着商品房市场的不断开发和发展,对于屋顶平台的规范不应仅仅停留在“谁维修”“谁维护”的浅层基础之上,更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前,不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台”这桶金,一是借屋顶平台设置广告位出租,一是变相提高顶层房屋价格,以“买屋顶送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违反了1992年7月国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅价格构成的规定,且实际侵害了全体业主的经济利益。
然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种,或是全体业主委托物业管理公司统一建设、维护,或是某一特有权利人单独享有这项权利和承担这项义务。笔者认为,以上两种途径均是适当之道,可因时、因势而定。但本文暂不就委托管理的法律关系进行阐述,仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进行探讨,即:某一特定权利人获得屋顶平台特有权利,必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制,就必须要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让,需要解决的法律问题包括:
1、法律规范确认屋顶平台的使用权是一项合法权利,并可以依法进行转让。
2 、法律规范对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑,屋顶平台需满足消防安全之需要,屋顶平台的专用属性等。
3、法律规范确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人,另一方当事人应为房屋的全体业主,房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。
4、法律规范确认有权代理全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会授权委托,物业管理公司可以代表全体业主与购买人订立《屋顶花园使用权转让合同》。
5、法律规范确定出让屋顶平台的业主表决机制。
三、有关屋顶平台转让的法律建议
1、修改现行建设规范,承认屋顶平台属于具备价值的实用面积
尽管在学术界已经普遍承认了屋顶平台的实用属性,但由于我国现行建设规范依然停留在依据传统的建筑面积折算房屋面积,忽视了屋顶平台的价值定位,给屋顶平台的法律属性造成了前提性真空。因此,建议在建设规范中将屋顶平台纳入实用面积,并在规划、报建、房屋勘测,以及确定房屋面积的过程中对该面积加以确认。
2、从法律的高度确认屋顶平台的所有权人。
从所有权的角度出发,商品房在未经出售之前,房屋归房地产开发商所有;出售之后,归房屋受让的业主所有。由此,屋顶平台的原始所有权人应以此而推,即商品房在未经出售之前,屋顶平台的所有权人为开发商;商品房在出售之后,屋顶平台的所有权人为全体业主。全体业主可以通过某种形式的表决,将屋顶平台的使用权出让给某一特定权利人,受让后,该权利人可以依法享有屋顶平台的使用权。既然我国实行了不动产权利登记制度,就完全有必要对屋顶平台这项不动产的所有权和使用权加以登记确认,以确保屋顶平台所有权人和使用权人的合法利益。
3、关于屋顶平台使用权人的权利限制。
(1) 关于屋顶平台所有权的禁止性规范。
A 、八层以上且未装乙级以上防火门的楼栋必须保障主楼梯与屋顶直接相通。屋顶平台所有权人必须留足面积以供消防安全之用。
B、不得在权利面积内建筑不合符城市规划的违章建筑物。
C、不得对房屋顶层进行损坏性装修。
D、未经许可,不得擅自使用屋顶平台作广告发布的经营性使用。
(2) 建议在屋顶平台作权属登记时明确屋顶平台的专用属性。屋顶平台转让之时,转让双方可约定屋顶平台专为屋顶花园之用。
4、关于转让
(1) 屋顶平台使用权可以依法转让给某一特定权利人的时间限制:
现在许多开发商往往在与购房人订立《商品房买卖合同》的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权。且多使用格式条款实施。而后,开发商再将屋顶平台变相转让获利。笔者认为,屋顶平台作为一项不动产,其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台权利,实质上就是在攫取业主的经济权利。该行为显失公平,不可支持。
既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主,开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可了这种转让的情况下方可实施转让行为。而需获得“普遍许可”,必要的前提是已购买房屋的业主占房屋全体业主的绝对多数,已购买房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出决议。即商品房已经完成超过全部面积50%的销售量,且已购买房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后,方可进行屋顶平台的转让。
(2) 转让方式:
一旦业主形成同意出让屋顶平台的决议,业主即可授权物业管理公司代为出让屋顶平台的使用权。购买者首先必须具备业主身份,方可有权购买。如欲购买房屋平台的业主众多,应在出售时按照公平竞价原则进行,价高者获得屋顶平台的使用权。购买人在订立合同、支付价款之后,可获得房屋产权主管部门的权利确认。
(3) 屋顶平台使用权转让金的归属及处理:
屋顶平台使用权经转让后,出让人(全体业主)即应获取屋顶平台使用权转让金。该转让金的所有权的性质应为全体业主共同共有。经业主会讨论形成决议,该转让金可以根据业主购房面积的多少进行量化,资金量化后业主可以此折抵需向物业管理公司支付的物业管理费。



关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知

国土资源部


关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知
                          国土资发[2000]337号
各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局:
  发展小城镇,是带动农村经济和社会发展的大战略,是推进我国城镇化的重要途径,也是集约用地和保护耕地的有效途径。但是,在目前小城镇建设中,一些地方存在着布局过于分散、土地利用粗放、违法使用土地、损害农民合法权益等问题。根据中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的有关文件精神,现对在保护耕地和保障农民合法权益的提前下,妥善解决城镇建设用地,促进小城镇健康发展的有关问题通知如下:
  一、严格执行土地利用总体规划,促进小城镇建设健康有序发展
  各地在小城镇建设中,要认真贯彻"合理布局,科学规划,规模适度,注重实效"的精神,严格执行土地利用总体规划。做到县域城镇体系规划和建制镇、村镇建设规划与土地利用总体规划相衔接,建制镇和村镇规划的建设用地总规模要严格控制在土地利用总体规划确定的范围内。尚未完成县、乡级土地利用总体规划编制的,要加快编制。如果规划确需调整,必须经过法定程序。调整的规划批准后,仍必须按规划管地用地。
  对已经完成县、乡级土地利用总体规划的,要优先分配农用地转用计划指标;县域范围内的农用地转用计划指标,要重点向县城和部分基础条件好、发展潜力大的建制镇倾斜。
  二、立足存量,内涵挖潜,促进小城镇建设集约用地
  小城镇建设用地必须立足于挖掘存量建设用地潜力。用地指标主要通过农村居民点向中心村和集镇集中、乡镇企业向工业小区集中和村庄整理等途径解决,做到在小城镇建设中镇域或县域范围内建设用地总量不增加。
  县、乡级土地利用总体规划和城镇建设规划已经依法批准的试点小城镇,可以给予一定数量的新增建设用地占用耕地的周转指标,用于实施建新拆旧,促进建设用地的集中。周转指标由省级国土资源部门单列,坚持"总量控制,封闭运行,台帐管理,统计单列,年度检查,到期归还"。
  要鼓励农民进镇购房或按规划集中建房,节约的宅基地标可用作小城镇发展的建设用地指标。对于集中建房或进镇购房农户的原宅基地复耕或依法转让的,可视同履行占补平衡义务。要从严控制分散建房,严禁以小城镇建设为名建"路边店"。凡是不符合土地利用总体规划的建设项目或已确定撤并的村庄不得再增加新的建设用地。
  三、深化土地使用制度改革,充分运用市场机制配置小城镇建设用地
  各地要大力推进土地的有偿使用,集聚小城镇建设资金。小城镇国有建设用地,除法律规定可以划拨方式提供外,都应以出让等有偿使用方式供地。对经营性用地要以公开、公平、公正的市场方式配置,凡可竞价的,要一律以招标、拍卖方式供应。经济欠发达地区也要从本地实际出发,对经营性用地实行有偿使用,积极推广小宗地招标、拍卖出让土地的经验。
  要加强集体建设用地管理。对已经列入城市土地利用总体规划确定的建设用地范围内的集体土地,必须纳入城市用地统一管理、统一转用、统一开发、统一供应;对土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的小城镇集体建设用地,也要统一规划、加强管理,严格控制建单门独院住宅,提倡建单元楼。对已合法取得的集体建设用地的调整、改造,要切实保障农民的合法权益。占用农民集体的土地必须真正做到依法补偿,不得人为压低补偿费用。四、积极参与小城镇建设试点工作,提供优质服务
  各级国土资源管理部门要积极参与小城镇建设试点工作,依法认真履行规划、管理保护和合理利用国土资源的重要职责。对试点小城镇的建设用地要加强指导,及时研究新情况,解决新问题。要按照法定程序审批小城镇建设用地,做到依法批地、合法用地。要切实加强小城镇的土地登记工作。要加大行政执法监察力度,依法严肃查处各类违法批地、用地行为,为小城镇健康发展创造良好的用地环境。

                              国土资源部
                          二000年十一月三十日

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